VISTO: las presentes actuaciones relacionadas con la sustitución de un edificio existente por un nuevo edificio de oficinas administrativas en el predio empadronado con el Nº 406033, con frente a Av. Italia Nº 6252, dentro de los límites del Servicio Centro Comunal Nº 8, Municipio E;

RESULTANDO: 1º) que el Servicio Regulación Territorial de las Implantaciones informa que:

a) desde el punto de vista de la implantación urbana patrimonial, el edificio se resuelve coherentemente a su destino y condición exenta, con la calidad espacial general buscada por la normativa para esta zona. Es de destacar que no existe una normativa particular que atienda a las particularidades de Av. Italia como corredor estructurante de Montevideo, sino que se mantiene la normativa de zona general para esta zona de Carrasco;

b) se supera la altura vigente de 12 metros producto del destino solicitado, donde se presentan entrepisos de 3,20 metros (2,60 metros de altura libre y área técnica de 0,60 metros incluyendo losas), por lo cual, este aumento puede considerarse como variación mínima de altura al amparo de lo dispuesto en el Artículo D.223.159 del Volumen IV del Digesto;

c) el predio se ubica en Zona 3B del Plan de Carrasco y Punta Gorda, valoración patrimonial Media del Catálogo Patrimonial;

d) la propuesta presenta los siguientes apartamientos normativos desde el punto de vista urbano:

- se propone el desmonte parcial de la zona de retiro frontal, de manera de generar un patio de aire y luz al que se vuelcan espacios habitables ubicados a nivel de subsuelo (comedor, cocina, sala multiuso). Este patio inglés tiene una superficie de 96,4 m2 con unas dimensiones de 4,15 metros por 23,23 metros. No cumple con el Art. D.223.272.39.1 del Volumen IV del Digesto que establece que no se podrá realizar el desmonte definitivo o relleno del terreno en zona de retiro frontal, lateral o posterior, salvo para accesos a vivienda o garaje y para piscinas. Tampoco cumple con lo indicado en el Art. D.223.133 del Volumen IV del Digesto;

- no cumple con lo establecido en el Art. D.223.272.40.4 del Volumen IV del Digesto, ya que presenta una caseta de seguridad en el acceso peatonal que ocupa 6,85 m2 equivalente a 1,15 % del retiro frontal, que alcanza una altura de 2,50 metros;

- ubicación de una pérgola con un calado mayor a 70 %, que ocupa este retiro en 3,7 % de su superficie, correspondiente a 22 m2, excediendo las dimensiones permitidas para el techado de los accesos (profundidad de 4,90 metros supera la máxima permitida 1,50 metros, y el desarrollo de 5,90 metros supera el máximo permitido de 5,0 metros), y que además supera con su altura de 2,25 metros la máxima de 0,60 metros para elementos decorativos o de equipamiento;

- los cuerpos cerrados salientes distan 4,75 metros de la línea de retiro frontal, lo cual no se ajusta a la dimensión mínima establecida de 5 metros según el Art. D.223.272.40.5 del Volumen IV del Digesto, lo que genera un avance de 0,25 metros;

- la fachada del volumen elevado del edificio se conforma por un cerramiento de vidrio en el perímetro y una protección exterior conformada por estructura metálica y chapa microperforada de aluminio que se proyecta hacia los retiros 0,90 metros a partir de los planos límite fijados para la edificación;

- semisubsuelo ubicado a un  nivel altimétrico de -2,70 metros donde se ubica un garage que se extiende entre las divisorias laterales y se separa 1,8 metros de la divisoria posterior, por lo que no cumple con la distancia mínima reglamentaria de 3 metros respecto a las divisorias, establecida en el Art. D.223.272.39.1 del Volumen IV del Digesto;

- alero sobre el acceso a planta baja que vuela una distancia de 1,75 metros sobre retiro frontal, superando en 0,55 metros el volado máximo establecido de 1,20 metros por el Art. D.3263 del Volumen XV del Digesto;

- el edificio alcanza una altura de 13,10 metros, superando en 1,10 metros la altura máxima vigente para la zona (12 metros). Dicho exceso puede ampararse en lo dispuesto en el Art. D.223.159 del Volumen IV del Digesto, sin ganancia de niveles;

- Presenta un exceso de FOS de 1,6 % respecto al reglamentario de 25 %, totalizando un 26,6 %;

e) la propuesta configura una modificación cualificada del Plan de Ordenamiento Territorial, por afectar elementos sustanciales, de acuerdo con lo establecido en el literal B del Art. D.223.8 y Arts. D.223.40 y siguientes del Volumen IV del Digesto;

f) posee Estudio de Impacto de Tránsito autorizado por expediente Nº2023-4711-98-000817;

g) por todo lo expresado, podría autorizarse la propuesta como modificación cualificada del Plan de Ordenamiento Territorial con pago de precio compensatorio por mayor aprovechamiento y retorno de valorización;

2º) que el Servicio Catastro y Avalúo informa que:

a) se trata de una propuesta cuyos apartamientos normativos afectan sustancialmente elementos del Plan de Ordenamiento Territorial, por lo cual se la interpreta como modificación cualificada;

b) existen elementos que implican mayor aprovechamiento y otros retorno de valorizaciones, sumando en total 296 m² a los cuales se adiciona un espacio libre excavado en retiro frontal que oficia como patio inglés de 96.4 m²;

c) el componente de retorno de valorizaciones tiene 257 m²;

d) el componente de mayor aprovechamiento se integra por los 39 m² más los 96.4 m² del patio inglés;

e) en función de las características y destino de estas obras, surgen los siguientes montos base para el cálculo del precio compensatorio:

- mayor aprovechamiento: U.I. 596.607 (unidades indexadas quinientas noventa y seis mil seiscientas siete);

- retorno de valorizaciones: U.I. 2:302.992 (unidades indexadas dos millones trescientas dos mil novecientas noventa y dos);

3º) que la Gerencia de Permisos de Construcción e Implantación informa que:

a) para el padrón Nº 406033, con frente a Av. Italia Nº 6252, localizado en Suelo Urbano Consolidado Costero, en el Área Patrimonial de Carrasco y Punta Gorda, en la Zona 3B, a la que le corresponde valoración patrimonial media en el Catálogo Patrimonial, de acuerdo a lo establecido en el Plan Especial de Ordenamiento, Protección y Mejora de Carrasco – Punta Gorda (Arts. D.223.272.35 al 223.272.42.1 del Volumen IV del Digesto) se presenta la solicitud para la demolición de la edificación existente en el predio y la construcción de un edificio destinado a oficinas en régimen de propiedad común;

b) la propuesta plantea un edificio con destino no residencial (servicios administrativos) que supera los 500 m² edificados, correspondiendo la aplicación del Art. D.223.272.40.1 del Volumen IV del Digesto en cuanto a parámetros morfológicos para edificación colectiva y el Art. D.223.272.39.1 del Volumen IV del Digesto en relación a las disposiciones generales para la edificación colectiva;

c) dicha propuesta involucra los siguientes apartamientos normativos:

- exceso del Factor de Ocupación del Suelo en planta baja de 1,6 % respecto al valor reglamentario del 25 %, totalizando el 26,6% (383,85 m²) de acuerdo a lo indicado en el Art. D.223.272.40.1 del Volumen IV del Digesto;

- ocupación del área del retiro frontal en el nivel de planta baja con 6,85 m², que equivalen al 1,15 % de su superficie, con destino caseta de seguridad en el acceso peatonal superando las condiciones planteadas en el Art. D.223.272.40.4 del Volumen IV del Digesto;

- desmonte parcial del área de retiro frontal para generar un patio de aire y luz al que se vuelcan locales de subsuelo incumpliendo lo establecido en los Arts. D.223.272.39.1 y D.223.133 del Volumen IV del Digesto;

- ubicación de una pérgola (con porcentaje de calado mayor al 70 %) en el área de retiro frontal, en una superficie de 22 m², lo que equivale al 3,7 % de la superficie de dicho retiro, excediendo las dimensiones permitidas para el techado en los accesos (profundidad de 4,90 metros supera la máxima permitida de 1,50 metros y el desarrollo de 5,90 metros supera el máximo permitido de 5,0 metros), y excede con su altura de 2,25 metros la máxima de 0,60 metros admitida para elementos decorativos o de equipamiento según lo dispuesto en el Art. D.223.272.40.4 del Volumen IV del Digesto;

- localización de cuerpos cerrados salientes en el área del retiro lateral a 4,75 metros medidos desde la línea del retiro frontal, no respetando la distancia de 5,00 metros establecida en el Art. D.223.272.40.5 del Volumen IV del Digesto;

- se superan los planos límite fijados para la edificación con la fachada propuesta constituida por un cerramiento de vidrio en el perímetro y una protección exterior conformada por estructura metálica y chapa microperforada de aluminio que se proyecta hacia los retiros una distancia de 0,90 metros a partir de los planos límite establecidos;

- garaje localizado en el nivel de subsuelo que se extiende entre las divisorias laterales y se separa 1,80 metros respecto a la divisoria posterior, incumpliendo la distancia mínima de 3,00 metros a las divisorias según lo indicado en el Art. D.223.272.39.1 del Volumen IV del Digesto;

- exceso de la profundidad del alero sobre el acceso a la planta baja de 0,55 metros respecto a la distancia reglamentaria de 1,20 metros establecida en el Art. D.3263 del Volumen XV del Digesto;

d) adicionalmente se plantea el exceso de la altura máxima reglamentaria de 12 metros, producto del destino solicitado ya que se proyectan entrepisos de 3,20 metros (2,60 metros de altura libre y área técnica de 0,60 metros incluyendo las losas). Visto que no se supera el número de plantas edificables que resultarían de aplicar las alturas establecidas en la normativa vigente, la situación planteada se ampara en lo establecido en el Art. D. 223.159 del Volumen IV del Digesto;

e) considerando que desde el punto de vista de la implantación urbano patrimonial, el edificio se resuelve coherentemente a su destino y condición exenta, con la calidad espacial general buscada por la normativa para esta zona, que se resuelve adecuadamente la transición de escala con el tramo existente y que la propuesta contempla la incorporación de un proyecto paisajístico que integra especies de diverso porte, la propuesta podría ser admitida en tanto no se produzcan ampliaciones futuras;

f) al plantearse la superación de los parámetros urbanos vigentes y el exceso en la edificabilidad admitida para el padrón, se generan cambios sustanciales del Plan de Ordenamiento Territorial, lo que involucraría una modificación cualificada según lo establecido en los Arts. D.223.8 literal B) y D.223.40 y siguientes del Volumen IV del Digesto, con pago de precio compensatorio por mayor aprovechamiento y retorno de valorización;

g) el área a edificar contabilizada como mayor aprovechamiento y retorno de valorización es de 296 m2 (257 m2 de retorno de valorización y 39 m2 por mayor aprovechamiento). Además se contabiliza como mayor aprovechamiento el espacio libre excavado en el área de retiro frontal (patio inglés) de 96,4 m2, por superar parámetros territoriales;

h) la propuesta cuenta con Estudio de Impacto de Tránsito autorizado en el expediente N° 2023-4711-98-000817;

4º) que el Departamento de Desarrollo Urbano manifiesta su conformidad con los informes precedentes;

5º) que se procedió de acuerdo a lo establecido en el Art. R.69 del Volumen II del Digesto, estando el propietario del proyecto en conocimiento de que le corresponde el pago del precio compensatorio por concepto de mayor aprovechamiento y retorno de valorización, manifestando su conformidad con la tasación realizada por el Servicio de Catastro y Avalúo;

6º) que la Comisión Permanente del Plan Montevideo, en su sesión de fecha 18 de octubre de 2024 evaluó la propuesta de obrados, informando lo siguiente:

a) se presenta propuesta para edificio de servicios administrativos (Seguros SURA) el cual presenta una serie de apartamientos normativos de baja entidad relativos a: usos, ocupación y altimetría en áreas afectadas por retiros, exceso de 1,6 % del Factor de Ocupación del Suelo en planta baja y cuerpos salientes en zona de retiros;

b) adicionalmente se plantea el exceso de la altura máxima reglamentaria de 12 metros, producto de los niveles propuestos de 3,20 metros cada uno (2,60 metros de altura libre y área técnica de 0,60 metros incluyendo las losas), sin aumentar el número de plantas edificables que resultarían de la norma;

c) cuenta con Estudio de Impacto de Tránsito autorizado por expediente Nº 2023-4711-98-000817;

d) la propuesta fue analizada conjuntamente por el SRTI- Gestión Patrimonial y Unidad Protección del Patrimonio, así como también fue consultada la Unidad de Viabilidad de Usos del Suelo;

e) por lo expresado se promueve su aprobación en carácter de modificación cualificada del Plan de Ordenamiento Territorial de Montevideo de acuerdo a lo establecido en los Arts. D.223.8 literal b), D.223.40.2 literal b) y D.223.40.3 literal a) del Volumen IV Digesto, con pago de precio compensatorio por mayor aprovechamiento y retorno de valorizaciones, de acuerdo a la tasación realizada por el Servicio de Catastro y Avalúo;

CONSIDERANDO: 1º) lo establecido en los Arts. D.223.8 literal B), D.223.40.2 literal B), D.223.40.3 literal A), D.223.133, D.223.159, D.223.272.35 al 223.272.42.1 del Volumen IV Digesto y D.3263 del Volumen XV del Digesto;

2º) que el Departamento de Planificación estima procedente el dictado de resolución solicitando la correspondiente anuencia de la Junta Departamental;

EL INTENDENTE DE MONTEVIDEO

RESUELVE:

1º. Remitir a consideración de la Junta Departamental de Montevideo el siguiente:

PROYECTO DE DECRETO

ARTÍCULO 1º. Facúltase a la Intendencia de Montevideo, de acuerdo a lo establecido en los artículos D.223.8, literal B) y D.223.40 y siguientes del Volumen IV del Digesto, a autorizar desde el punto de vista urbanístico, como modificación cualificada del Plan de Ordenamiento Territorial los siguientes apartamientos normativos:

a) exceder del Factor de Ocupación del Suelo en planta baja en 1,6 % respecto al valor reglamentario del 25 %, totalizando el 26,6%, equivalente a 383,85 m²;

b) ocupar el área del retiro frontal en el nivel de planta baja en 1,15 % de su superficie, equivalente a 6,85 m², con destino caseta de seguridad en el acceso peatonal;

c) ocupar el área de retiro frontal en 3,7 % de su superficie, equivalente a 22 m² con una pérgola con porcentaje de calado mayor al 70 %, que excede las dimensiones permitidas para el techado en los accesos (profundidad de 4,90 metros supera la máxima permitida de 1,50 metros y el desarrollo de 5,90 metros supera el máximo permitido de 5,0 metros), y excede con su altura de 2,25 metros la máxima de 0,60 metros admitida para elementos decorativos o de equipamiento;

d) no ajustarse a la distancia reglamentaria de 5 metros, ubicando cuerpos cerrados salientes en el área del retiro lateral a 4,75 metros medidos desde la línea del retiro frontal;

e) el desmonte parcial del área de retiro frontal para generar un patio de aire y luz al que se vuelcan locales de subsuelo;

f) superar los planos límite fijados para la edificación con la fachada propuesta constituida por un cerramiento de vidrio en el perímetro y una protección exterior conformada por estructura metálica y chapa microperforada de aluminio que se proyecta hacia los retiros una distancia de 0,90 metros a partir de los planos límite establecidos;

g) no cumplir con la distancia mínima reglamentaria a las divisorias de 3 metros en la ubicación de un garage en el nivel de subsuelo que se extiende entre las divisorias laterales y se separa 1,80 metros respecto a la divisoria posterior;

h) exceder la profundidad del alero sobre el acceso a la planta baja en 0,55 metros respecto a la distancia reglamentaria de 1,20 metros;

Todos ellos para la sustitución de un edificio existente por un nuevo edificio de oficinas administrativas en el predio empadronado con el Nº 406033, con frente a Av. Italia Nº 6252, dentro de los límites del Servicio Centro Comunal Nº 8, Municipio E.-

ARTÍCULO 2º. Establécese que a la presente gestión le corresponde la aplicación de mayor aprovechamiento por la suma de U.I. 596.607 (unidades indexadas quinientas noventa y seis mil seiscientas siete), debiendo los solicitantes realizar el pago correspondiente del 10 % de la suma indicada, equivalente a U.I. 59.660,70 (unidades indexadas cincuenta y nueve mil seiscientas sesenta con setenta centésimas), por concepto de precio compensatorio, de acuerdo a lo establecido en la Resolución Nº 2684/24 de fecha 20 de junio de 2024.-

ARTÍCULO 3º. Establécese que a la presente gestión le corresponde la aplicación de retorno de valorizaciones por la suma de U.I. 2:302.992 (unidades indexadas dos millones trescientas dos mil novecientas noventa y dos), debiendo los solicitantes realizar el pago correspondiente del 15 % de la suma indicada, equivalente a U.I. 345.448,80 (unidades indexadas trescientas cuarenta y cinco mil cuatrocientas cuarenta y ocho con ochenta centésimas), por concepto de precio compensatorio, de acuerdo a lo establecido en la Resolución Nº 2684/24 de fecha 20 de junio de 2024.-

ARTÍCULO 4º. Comuníquese.-

2º. Pase al Departamento de Secretaría General para su remisión a la Junta Departamental de Montevideo.-