Resolución N° 2590/17
Nro de Expediente:
2016-6410-98-000339
 
PLANIFICACION
Fecha de Aprobación:
22/6/2017

Tema:
MODIFICACIÓN SIMPLE DEL PLAN MONTEVIDEO

Resumen:
Autorizar como Modificación Simple del Plan de Ordenamiento Territorial varios apartamientos normativos en la construcción de un complejo edilicio ubicado en los padrones Nº 421100, 421101, 421102, 421103, 421104, 421105, 421106, 421107, 421108, 421109, 421110 y 421111, que conforman una única manzana delimitada por las calles Antonio Bachini, Dr. Raúl E. Baetghen, Dr. César Miranda y Antonio Pena, dentro de los límites del C.C.Z. Nº 8, Municipio E.-

Montevideo, 22 de Junio de 2017.-
 
          VISTO: las presentes actuaciones relacionadas con la solicitud de viabilidad urbanística para la construcción de un complejo edilicio, que presenta una variación de altura con respecto a la vigente, un techado de acceso mayor al indicado por norma, un patio inglés en retiro frontal que sirve como ventilación e iluminación de una barbacoa y un aumento de FOS, ubicado en los padrones Nº 421100, 421101, 421102, 421103, 421104, 421105, 421106, 421107, 421108, 421109, 421110 y 421111 que conforman una única manzana delimitada por las calles Antonio Bachini, Dr. Raúl E. Baetghen, Dr. César Miranda y Antonio Pena, dentro de los límites del C.C.Z. Nº 8, Municipio E;
          RESULTANDO: que el Servicio de Regulación Territorial sugiere viabilizar la solicitud que motiva estas actuaciones, informando lo siguiente:
          a) el proyecto en estudio se conforma por dos bloques edilicios unidos por un subsuelo, que completan una manzana regular con cuatro frentes, con una superficie de 6.761 m2, declarándose los padrones del 421100 al 421111 a fusionar;
          b) el predio resultado de la futura fusión, y que coincide con la manzana, presenta un desnivel de 1,00 m., entre las calles Dr. César Miranda y Antonio Bachini;
          c) el proyecto plantea un único acceso común a todo el complejo por la calle Antonio Bachini, el cual se indica a un nivel -1,00 m, ya que el cero altimétrico se propone ubicarlo sobre la calle Dr. César Miranda;
          d) este acceso presenta un sector de vigilancia y administración ubicados en retiro frontal, a cuyos lados se ubican techados de hormigón perforados a la manera de grandes pérgolas. Ambos laterales se componen de muros ciegos;
          e) a partir de este acceso se desciende al nivel de garages a nivel -1,70 m. Se proponen 100 sitios de estacionamiento, cuando el edificio presenta 59 unidades, cumpliendo con lo indicado en los Arts. D.223.349 y D.223.360 del Volumen IV del Digesto. En ese sentido, el cálculo de capacidad mínima no supera los 50 sitios de estacionamiento;
          f) de acuerdo a lo establecido en el Art. D.223.132 del Volumen IV del Digesto, el largo del techado en el acceso no podrá superar el 15 % del ancho del predio, ni 3 metros máximo. Por tratarse de un proyecto que ocupa una manzana completa, podría interpretarse que lo dispuesto en dicho artículo, referido a la limitante de 3 metros, está pensado desde el caso de un predio tipo;
          g) el ancho del predio, determinado de acuerdo a lo establecido en el Art. D.223.114.1 del Volumen IV del Digesto, es de 101,04 m., por lo que al tener el frente del techado de acceso un largo de 17,30 m., se supera el 15 % del ancho del predio que corresponde a 15,16 m.;
          h) tampoco se cumple con el volado máximo indicado por el Art. D.223.132 del Volumen IV del Digesto (1,20 m), ya que se cubre toda la profundidad del retiro frontal (7 metros), en un frente de 17,30 m.;
          i) teniendo en cuenta lo expuesto, y que el techado máximo que surge a partir de la norma sería de 15,16 m x 1,20 m, el exceso de techado es de 102,9 m2, lo que se corresponde con una ocupación de retiro frontal de aproximadamente 3%, considerando el área total de retiros frontales para el predio;
          j) en la planta baja, en los extremos de cada bloque se proponen una serie de terrazas que avanzan sobre retiro frontal, lo que, sumado a la ocupación analizada precedentemente, se alcanza una ocupación total del 5,35 % del área de retiro frontal;
          k) el FOS alcanzado es de 35,6 %, cuando la norma indica un máximo de 35 %;
          l) el producto arquitectónico resultante no genera interferencias urbanas de tipo alguno, teniendo especial consideración por el carácter insular de la propuesta;
          m) se produce una variación de altura que se condiciona por la napa freática existente en el predio, la que podría considerarse amparada en lo dispuesto en el Art. D.223.159 del Volumen IV del Digesto. Es un nivel generado por la topografía propia de la manzana y la escala edilicia del proyecto;
          n) el sector de amenities del predio se resuelve a nivel de semisubsuelo, al centro de la manzana;
          ñ) al existir un conjunto de árboles que se mantienen en el centro mismo, se desplaza una barbacoa en el nivel mencionado hacia la linea de edificación de la calle Dr. César Miranda;
          o) si bien no invade retiro frontal, se genera un patio inglés en dicho retiro, que sirve como espacio para la iluminación y la ventilación natural;
          p) a este patio inglés se accede directamente desde el nivel de retiro a través de escalinatas en sus extremos;
          q) el lateral del patio se resuelve con un muro sinuoso, el cual presenta un tratamiento paisajístico vertical, integrándolo al resto del jardín;
          r) este patio inglés se separa del límite frontal de predio, por lo que no se excava todo el ancho del retiro frontal. Además al proponer un cerco frontal vegetal, esta situación no será perceptible desde la vía pública;
          s) al regir un retiro frontal de 7 m, la pendiente máxima admitida del 15 % permite un descenso de 1,05 m. Como la barbacoa se ubica en el nivel -1,70 m, la diferencia es de 65 cm.;
          t) al presentar un tratamiento acorde con un retiro jardín, no se perciben interferencias urbanas que pudieran generarse por la presencia de este patio inglés, más aún si se considera la situación insular de la propuesta;
          u) por todo lo anteriormente expresado, podría autorizarse la ocupación de retiro frontal del 5,35 % generada por un techado de acceso, caseta de seguridad y terrazas que vuelan sobre el mismo; el aumento del FOS del 6,9 % generado por terrazas que superan la profundidad de 1,5 m. y un aumento del FOS del 4% en el tercer nivel, así como la ubicación de un patio inglés que excede en 65 cm la pendiente reglamentaria en zona de retiro frontal, que sirve para iluminar

          y ventilar una barbacoa ubicada en el nivel - 1,70 m.;
          CONSIDERANDO: 1º) que la Dirección de la División Planificación Territorial comparte lo informado por el Servicio de Regulación Territorial y autoriza el aumento del FOS del 6,9 %, el exceso de ocupación del retiro frontal en un 5,35 % y el exceso en 9 % (65 cms) de la pendiente máxima permitida para la ubicación del "patio inglés". Respecto al incremento de un 4 % de la ocupación permitida por norma para la zona, en el tercer nivel, podría ser autorizado como Modificación Simple del Plan Montevideo previo aval de la Comisión Permanente del Plan Montevideo;
          2º) que la Comisión Permanente del Plan Montevideo, en su sesión de fecha 28 de abril de 2017, Acta Nº 3/2017, informa que:
          a) se presenta solicitud de viabilidad urbanística para la construcción de un complejo edilicio ubicado en una serie de padrones que conforman una única manzana;
          b) la propuesta implica los siguientes apartamientos con respecto a la normativa vigente: en el retiro frontal la superficie del techado de acceso es mayor (5,35% de dicho retiro) y se supera en un 9 % la pendiente permitida (con un patio inglés que sirve como ventilación e iluminación de una barbacoa), se excede en 6,9 % el FOS y en un 4 % el área máxima permitida en el tercer nivel respecto al 20 % establecido en la norma, alcanzando un 24%;
          c) la División Planificación Territorial indica que el incremento de un 4% en la ocupación del tercer nivel, no supone mayor aprovechamiento en los términos indicados en el Art. D 223.8, lit B) del Volumen IV del Digesto, en tanto no se afecta ningún elemento sustancial y no implica un aumento del número de unidades para el proyecto presentado, ya que el total de unidades proyectadas es de 59, en tanto el permitido por norma es de 67;
          d) se comparte lo informado, por lo que se promueve el dictado de resolución correspondiente que apruebe la propuesta de obrados en carácter de Modificación Simple del Plan Montevideo, de acuerdo a lo establecido en el Art. D. 223.8, lit A) del Volumen IV del Digesto;
          EL INTENDENTE DE MONTEVIDEO
          RESUELVE:
          1º. Autorizar como Modificación Simple del Plan de Ordenamiento Territorial, de acuerdo a lo establecido en el Art. D. 223.8, lit. A) del Volumen IV del Digesto, con los siguientes apartamientos normativos:
          a) el exceso de FOS del 6,9 %,
          b) el exceso de ocupación del retiro frontal en un 5,35 %,
          c) el exceso de 9 % (65 cms) de la pendiente máxima permitida para la ubicación del "patio inglés",
          d) el exceso de FOS del 4 % en el tercer nivel, alcanzando un 24 %;
          para la construcción de un complejo edilicio ubicado en los padrones Nº 421100, 421101, 421102, 421103, 421104, 421105, 421106, 421107, 421108, 421109, 421110 y 421111 que conforman una única manzana delimitada por las calles Antonio Bachini, Dr. Raúl E. Baetghen, Dr. César Miranda y Antonio Pena, dentro de los límites del C.C.Z. Nº 8, Municipio E, según gráficos visados técnicamente e incorporados a obrados.-
          2º. Establecer que los solicitantes deberán realizar los trámites tendientes a la obtención del Permiso de Construcción ante el Servicio de Contralor de la Edificación.-
          3º. Comuníquese a los Departamentos de Acondicionamiento Urbano y Secretaría General para cursar nota a la Junta Departamental de Montevideo; al Municipio E; a la División Planificación Territorial; a los Servicios Contralor de la Edificación y Centro Comunal Zonal Nº 8; a la Unidad del Plan de Ordenamiento Territorial y pase al Servicio de Regulación Territorial a sus efectos.-
JUAN CANESSA, Intendente de Montevideo (I).-
FERNANDO NOPITSCH, Secretario General.-