Resolución N° 3534/16
Nro de Expediente:
2016-6001-98-000106
 
PLANIFICACION
Fecha de Aprobación:
8/8/2016

Tema:
ESTUDIO DE IMPACTO

Resumen:
Aprobar el Estudio de Impacto Territorial de la empresa Gold Source S.A., a implantarse como nuevo emprendimiento, con destino centro comercial y viviendas, en los padrones Nº 427706 y Nº 427705, ubicados con frente a Avenida Italia Nº 4240 y Nº 4250 respectivamente, dentro de los límites del CCZ Nº 7, Municipio E.-

Montevideo, 8 de Agosto de 2016.-
 
          VISTO: las presentes actuaciones relacionadas con la solicitud de aprobación del Estudio de Impacto Territorial para la empresa Gold Source S.A., con destino centro comercial y viviendas, a implantarse en los padrones Nº 427705 y Nº 427706 (antes padrón Nº 415892), con frente en Avenida Italia Nº 4240/50, entre las calles Santana y Mataojo, dentro de los límites del C.C.Z. Nº 7, Municipio E;
          RESULTANDO: 1º) que la Unidad de Estudios de Impacto Territorial, sugieriendo viabilizar la solicitud que motiva estas actuaciones, informando lo siguiente:
          i1) se trata de un emprendimiento nuevo a implantarse, cuyo Estudio de Impacto Territorial se corresponde con el proyecto de detalle definido por dos sectores estructurados a partir de la concreción material de la continuación de la calle Colombes. Estos sectores son los siguientes:
          a) padrón Nº 427706: en el cual se proyectan tres cuerpos edilicios destinados a vivienda, ubicados sobre un basamento de carácter comercial y estacionamiento en subsuelo;
          b) padrón Nº 427705:
          - fracción A: la cual está en proceso de cesión a la Intendencia de Montevideo y será librada al uso público como conexión de la calle Colombes con Avenida Italia;
          c) padrón Nº 427705:
          -fracción B: en la cual se proyecta un volumen horizontal con destino centro comercial y otro vertical programado para viviendas, el cual no se construirá en esta etapa;
          i2) Antecedentes:
          a) Proyecto de Detalle, tramitado según el expediente SEM 6401-000550-05, Decreto Nº 32.142 de fecha 12 de julio de 2007, por el cual la Junta Departamental de Montevideo aprobó un Proyecto de Detalle y un Régimen Específico de Gestión del Suelo, para el entonces padrón Nº 415892 (ahora padrones Nº 427705 y Nº 427706) por un plazo máximo de 10 años. El proyecto incluía 3 torres de viviendas (edificios 1,2 y 3), un centro comercial (edificio 4) y una torre de viviendas u hotel sobre el centro comercial (edificio 5);
          b) Trámite en Consulta, tramitado según expediente SEM 6401-004019-14 en el cual se elevó nuevo proyecto a consideración de la Comisión Permanente del Plan, quien opinó que las modificaciones proyectuales no modifican las condiciones generales de implantación;
          c) Cesión de la futura continuación de la calle Colombes, tramitado según expediente SEM 6410-001125-15, en el cual se gestiona la cesión de la fracción A del padrón 415892 a favor de la Intendencia de Montevideo, de acuerdo a lo estipulado en el artículo 3º del Decreto Nº 32.142 de fecha 12 de julio de 2007;
          d) Inicio Anticipado de obras de las viviendas en el padrón 427706, tramitado según expediente SEM 6401-002858-15, en el cual se solicitó iniciar anticipadamente las obras para la construcción proyectada de tres torres de viviendas más basamento comercial;
          e) Inicio Anticipado de obras Centro Comercial en el padrón 427705, tramitado según expediente SEM 6401-000120-16, el cual no incluye las obras correspondientes a la torre de vivienda u hotel, que correspondería al edificio 5 según nomenclatura del Decreto Nº 32.142 de fecha 12 de julio de 2007;
          i3) los parámetros y condiciones de implantación de las construcciones relativas al presente Estudio de Impacto Territorial, se enmarcan en lo dispuesto en el Decreto Nº 32.142 de fecha 12 de julio de 2007;
          i4) Análisis del Proyecto respecto al aprobado en el Decreto Nº 32.142 de fecha 12 de julio de 2007
          Padrón 427706:
          En este se proyectan 3 torres de vivienda sobre un basamento comercial (identificados en el Decreto como edificios 1, 2, 3 y basamento).
          La ubicación del basamento comercial difiere de la original. Su alineación originalmente proyectada hacia los padrones linderos (frentistas a la calle Mariscala) fue corrida hacia la prolongación de la calle Colombes. La modificación se valora positivamente en tanto que genera un espacio verde que puede tamizar las posibles interferencias ocasionadas entre el uso residencial de las viviendas existentes y el uso comercial propuesto.
          Las tres torres de vivienda no respetan exactamente su morfología original y dos de ellas (edificio 2 y 3) son levemente giradas respecto al eje de Avenida Italia. El giro de las edificaciones busca maximizar las condiciones de asoleamiento y acondicionamiento térmico de las torres.
          El corrimiento y giro de los volúmenes, generó modificaciones en los retiros frontales y entre edificaciones, establecidos en el artículo 6º del Decreto Nº32.142 de fecha 12 de julio de 2007.
          La Unidad de Estudios de Impacto Territorial consideró en todos los casos que las invasiones son poco significativas en tanto no alteran las condiciones generales de la implantación.
          Si bien los retiros laterales disminuyen respecto a lo establecido en el decreto, esta disminución se cumple únicamente en los extremos oeste de los edificios, ya que los mismos no son paralelos a la medianera como lo era su disposición original.
          El Decreto establece además que “de producirse modificaciones impuestas por el diseño, deberá observarse una separación mínima admisible entre edificaciones de 1/5 de su altura tomando como referencia la construcción de mayor altura”, lo cual se respeta.
          La altura máxima de las construcciones accesorias, por encima del nivel superior de la última losa se adecua a lo establecido en el Art. D.223.163 del Volumen IV del Digesto, y corresponde en cada edificio a:
          - Edificio 1: 53,40 metros
          - Edificio 2: 43,40 metros
          - Edificio 3: 30,00 metros;
          Padrón Nº 427705
          En este padrón se proyecta un Centro Comercial (edificio 4) y Torre de Vivienda (edificio 5).
          Se modificó la implantación, volumetría y dimensiones del centro comercial (edificio 4). El nuevo volumen recostado sobre el extremo este del predio (calle Santana), genera una playa de estacionamiento sobre la continuación de la calle Colombes que permite una mayor permeabilidad visual entre Avenida Italia y la calle Blixen que la situación original, donde el edificio ocupaba casi la totalidad del ancho del predio. La visibilidad se ve reforzada además por las diferencias de nivel existente entre ambas calles lo cual colabora a generar una mayor integración entre los territorios al norte y sur de Avenida Italia.
          Si bien el edificio 5 (Torre de Viviendas u hotel) excede en 80 centímetro. la altura determinada por Decreto, la Unidad de Estudios de Impacto Territorial no lo consideró significativo en la medida que no altera la volumetría general del conjunto, su imagen ni el impacto en el entorno.
          En esta instancia no se plantea la concreción de la torre 5, sino que la solicitud refiere únicamente al centro comercial.
          Con relación al FOS, el artículo 6º del Decreto, establece un máximo de 60%, calculado sobre el área total del padrón Nº 415.892 (actuales padrones Nº 427705 y Nº 427706).
          El FOS propuesto es 48,93% para el padrón Nº 427706 y 46% para el Nº427705;
          i5) Análisis de la propuesta del Estudio de Impacto
          Aspectos Territoriales
          Desde el punto de vista territorial la implantación del emprendimiento comercial, potenciado por las torres de viviendas generarán una centralidad local que presumiblemente potenciará su entorno. En particular la continuación de la calle Colombes permitirá una mayor fluidez en la conexión de los territorios al sur y al norte de Avenida Italia.
          Desde el CCZ Nº 7 se identificaron las siguientes situaciones puntuales que deberán ser solucionadas durante la ejecución del proyecto:
          a) concretar la expropiación del padrón Nº 65775 (Avenida Italia Nº 4306), lindero al padrón correspondiente al centro comercial (número padrón 427705), de forma que permita contar con un ancho de acera acorde a la Avenida en cuestión, dado la afluencia de público prevista en este tipo de emprendimientocomercial;
          b) traslado de la columna del alumbrado público, de 12 metros de altura, ubicado sobre la acera existente del padrón Nº 65775;
          Aspectos de tránsito y movilidad
          Dada la escala del emprendimiento y las dinámicas de la actividad comercial que se proyecta, se evaluaron diversas medidas de mitigación al impacto que generará en el tránsito, a saber:
          a) la apertura del cantero de Avenida Italia a la altura de su intersección con la continuación de la calle Colombes de forma de mejorar la conectividad de los territorios al norte y sur de Avenida Italia. Ello, a pesar que el artículo 10º del decreto explícitamente recomendaba no abrirlo.
          Considerando las transformaciones territoriales acaecidas en los 12 años transcurridos desde la elaboración del informe, desde el Departamento de Movilidad, se recomendó su apertura;
          b) la instalación y construcción de un cruce semaforizado en Avenida Italia esquina Colombes con dársena de giro a la izquierda desde la primera a la segunda;
          c) la ejecución de la prolongación de la calle Colombes desde la calle Samuel Blixen hasta Avenida Italia;
          d) el reacondicionamiento de la acera y la ampliación de la calzada sobre la acera norte de la calle Samuel Blixen en todo el tramo comprendido entre las calles Santana y Mariscala;
          e) la adecuación de intersecciones y obras de canalización en:
          - la calle Colombes con la calle Dalmiro Costa
          - la calle Ambrosio Velazco con las calles Yacabu y Pérez Gomar
          - la calle Yacabú con las calles Nancy, Mariscala y Samuel Blixen.
          - la Plaza del Leonismo.
          Para la ejecución de las obras descritas se acordará un convenio entre la empresa Gold Source S.A. y el Departamento de Movilidad, para lo que deberá presentarse ante el Servicio de Estudios y Proyectos Viales y el Servicio de Ingeniería de Tránsito los proyectos ejecutivos correspondientes.
          Al momento de ingresar el Permiso de Construcción ante el Servicio de Contralor de la Edificación, deberá presentarse el convenio firmado con el Departamento de Movilidad y al momento de gestionar la Habilitación Comercial de los comercios involucrados, y la Habilitación Final de todas las construcciones (fase C), deberán estar culminadas las obras de mitigación mencionadas.
          En consecuencia, previo a ingresar la Habilitación Comercial ante el CCZ Nº 7 y/o ante el Servicio de Contralor de la Edificación y la Fase C ante el Servicio de Contralor de la Edificación, deberá presentarse el certificado que acredite la culminación de las obras expedido por el Departamento de Movilidad.
          Aspectos Ambientales
          Con respecto a las pluviales, desde el punto de vista ambiental, la propuesta no merece observaciones.
          El Servicio de Estudios y Proyectos de Saneamiento, señaló que las estructuras de laminación diseñadas cumplen con amortiguar los caudales pico para un evento de 10 años, de manera que se acata lo solicitado por ese Servicio, por lo que el estudio de laminación de caudales presentado fue aprobado.
          En lo que refiere a los ruidos generados por el emprendimiento, el Servicio de Instalaciones Mecánicas y Eléctricas distingue 2 etapas:
          a) durante la fase de construcción : se considera que podría afectar el entorno con niveles sonoros puntuales mayores a los admisibles, por lo que la obra deberá realizarse en horario diurno sin excepciones;
          b) para la fase operativa: el Servicio de Instalaciones Mecánicas y Eléctricas explicita en su informe que “es relevante que las instalaciones mecánicas de funcionamiento nocturno se instalen hacia Avenida Italia en función de sus características y del contexto”.
          Ello en relación a las instalaciones mecánicas del supermercado, lo que deberá cumplir con los artículos 1º y 2º del Decreto Nº 16556 de fecha 16 de setiembre de 1974, según expediente SEM 6401-001236-15.
          con respecto a los residuos sólidos, la empresa deberá presentar el Plan de Gestión de Residuos, ante el servicio correspondiente;
          Aspectos Socio-económicos
          El emprendimiento se visualiza como un atractor que reforzará el desarrollo comercial de un sector de ciudad a escala local;
          i6) en la evaluación del proyecto se verificó que existen una serie de modificaciones morfológicas y de ajuste de programa evaluadas como no estructurales, por esta Unidad, ya que se ajusta a los parámetros establecidos en el Decreto y no existen ni aumento de edificabilidad ni cambios en los destinos previstos;
          2º) que de acuerdo a lo establecido en el artículo 12º del Decreto Nº 32.142 de fecha 12 de julio de 2007, en una primera etapa se deberán construir y habilitar, al menos, los edificios del Centro Comercial (edificio 4) y una torre de viviendas (edificio 1) y el comienzo de obra de una segunda torre de viviendas.
          Esta propuesta incluye el centro comercial y 3 torres de viviendas, quedando para una segunda etapa la concreción de una cuarta torre (edificio 5);
          CONSIDERANDO: 1º) que la Dirección de la División Planificación Territorial comparte lo informado precedentemente y promueve el dictado de resolución autorizando el presente Estudio de Impacto Territorial, en los términos y con las condiciones sugeridas por la Unidad de Estudio de Impacto Territorial y en el marco de lo aprobado por el Decreto Nº32.142 de fecha 12 de julio de 2007;
          2º) que la Dirección General del Departamento de Planificación estima conveniente se dicte resolución en el sentido indicado;
          EL INTENDENTE DE MONTEVIDEO
          RESUELVE:

          1º. Aprobar el Estudio de Impacto Territorial de la empresa Gold Source S.A., a implantarse como nuevo emprendimiento, con destino centro comercial y viviendas, en los padrones Nº 427706 y Nº 427705, ubicados con frente a Avenida Italia Nº 4240 y Nº 4250 respectivamente, dentro de los límites del CCZ Nº 7, Municipio E, de acuerdo al siguiente detalle:

          Padrón 427705
          superficie a edificar: 36.654 m2
          porcentaje de ocupación del suelo: 45,63 %
          altura propuesta: 7,50 metros

          Padrón 427706
          superficie a edificar: 38.470 m2
          superficie mayor aprovechamiento: 10.426 m2
          porcentaje de ocupación del suelo: 48,93 %
          altura propuesta torre 1: 47,70 metros
          altura propuesta torre 2: 37,26 metros
          altura propuesta torre 3: 24,26 metros
          altura propuesta basamento: 3,50 metros.-
          2º. Establecer que la presente autorización quedará sujeta al cumplimiento de las siguientes condiciones:
          1) Aspectos de Tránsito y Movilidad:
          a) Tránsito: al momento de ingresar el Permiso de Construcción correspondiente se deberá haber cumplido con los siguientes requisitos:
          - la cesión de la fracción A del padrón Nº 415.892 a favor de la Intendencia, que se tramita en expediente electrónico 2016-5420-98-000538 (SEM 6410- 001125-15).
          - la presentación del certificado que acredite la culminación de las obras de mitigación de tránsito, expedido por el Departamento de Movilidad, las que incluyen:
          * la apertura de la continuación calle Colombes (tramo entre la calle Samuel Blixen y Avenida Italia);
          * la apertura del cantero de Avenida Italia en su intersección con la calle Colombes;
          * el cruce semaforizado en Avenida Italia y calle Colombes con dársena de giro a la izquierda desde la primera a la segunda;
          * la ampliación de la calzada sobre la acera norte de la calle Samuel Blixen y acondicionamiento de vereda en todo el tramo comprendido entre las calles Santana y Mariscala;
          * la adecuación de intersecciones, obras de canalización, vados para discapacitados, y reacondicionamiento de veredas en:
          la calle Colombes con la calle Dalmiro Costa.
          la calle Ambrosio Velazco con las calles Yacabú y Pérez Gomar
          la calleYacabú con las calles Nancy, Mariscala y Samuel Blixen.
          la Plaza del Leonismo. (Asamblea y Colombes);
          b) Accesos: el acceso vial proyectado por la calle Samuel Blixen al Centro Comercial será exclusivamente para la salida de vehículos desde el interior del predio, quedando prohibido el ingreso desde la vía pública.
          c) Estacionamientos: el centro comercial contará con un mínimo de 489 lugares de estacionamiento y las viviendas con un mínimo de 248, de acuerdo a los planos que se aprueban y son parte de los presentes obrados;
          2) Aspectos Ambientales
          a) Niveles sonoros: las obras deberán realizarse en horario diurno sin excepciones.
          Durante la fase operativa, las instalaciones mecánicas de funcionamiento nocturno del supermercado deberán instalarse hacia Avenida Italia y cumplir con los artículos 1 y 2 del Decreto Departamental Nº 16.556 de fecha 16 de setiembre de 1974.
          b) Amortiguación de aguas pluviales: deberá cumplirse con el proyecto de laminación de caudales de aguas pluviales aprobado a folios 330 a 366 de obrados.
          c) La empresa deberá presentar el Plan de Gestión de Residuos, ante el Servicio competente;
          3) Espacios Públicos circundantes:
          Al momento de ingresar la Habilitación Comercial y/o Permiso de Construcción correspondiente deberá presentarse el convenio firmado entre la empresa Gold Source S.A.y el Municipio E, para el mantenimiento o reacondicionamiento del equipamiento lumínico, vegetal y urbano de los espacios públicos que se detallan:
          - la calle Colombes intersección con la calle Dalmiro Costa.
          - la calle Ambrosio Velazco intersección con las calles Yacabú y Pérez Gomar
          - la calle Yacabú intersección con las calles Nancy, Mariscala y Samuel Blixen.
          - la Plaza del Leonismo. (ubicada en la intersección de las calles Asamblea y Colombes).-
          3º. Establecer que el Estudio de Impacto Territorial que motiva estas actuaciones tendrá una vigencia máxima de 2 (dos) años a partir de la fecha de su aprobación.-
          4º. Establecer que a efectos de futuras gestiones, únicamente serán válidos los planos visados técnicamente que lucen a fojas: 401 a 413, 369 a 376 y 396 de obrados.-
          5º. Comuníquese a los Departamentos de Acondicionamiento Urbano, Movilidad y Desarrollo Ambiental; al Municipio E; a las Divisiones Vialidad y Planificación Territorial; a los Servicios Contralor de la Edificación, Regulación Territorial, Estudios y Proyectos Viales, Ingeniería de Tránsito y C.C.Z. Nº 7; a las Unidades del Plan de Ordenamiento Territorial y de Estudios de Impacto Territorial y pase a la Oficina Central del Departamento de Planificación para la liquidación de las reposiciones administrativas correspondientes.-

ING. DANIEL MARTINEZ, Intendente de Montevideo.-
FERNANDO NOPITSCH, Secretario General.-