Resolución N° 1689/19
Nro de Expediente:
2018-6437-98-000003
 
PLANIFICACION
Fecha de Aprobación:
1/4/2019

Tema:
ESTUDIO DE IMPACTO TERRITORIAL

Resumen:
Aprobar el Estudio de Impacto Territorial de la empresa Crufi S.A., autorizando con carácter temporal la implantación del emprendimiento, con apartamientos normativos, ubicado en el bien inmueble empadronado con el Nº 427510, sito en la Ruta Nacional Perimetral Nº 102 Wilson Ferreira Aldunate Nº 8497, CCZ Nº 12, Municipio G.-

Montevideo, 1 de Abril de 2019.-
 
          VISTO: las presentes actuaciones relacionadas con la solicitud de aprobación del Estudio de Impacto Territorial de la empresa Crufi S.A, con destino transporte, almacenamiento y logística ubicada en el bien inmueble empadronado con el Nº 427510, sito en la Ruta Nacional Perimetral Nº 102 Wilson Ferreira Aldunate Nº 8497, dentro de los límites del CCZ Nº 12, Municipio G;
          RESULTANDO: 1º) que mediante inspección técnica se constató lo siguiente:
          a) no se ha construido ninguna de las instalaciones para la empresa Crufi declaradas en el expediente de Estudio de Impacto Territorial para la actividad logística que se desea implantar en el terreno;
          b) al momento de la inspección, se constataron únicamente las preexistencias en el padrón, que eran hasta hace poco, parte de una organización religiosa;
          c) si bien el uso propuesto para el padrón no está de acuerdo a las Directrices Departamentales de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Sostenible, debido a la localización respecto a la Ruta Nº 102, con el acceso por Camino Varzi, el tratamiento del borde y la ocupación de predio previstos en los gráficos presentados, podría admitirse precariamente si se cumple con las mitigaciones necesarias que surjan del EIT;
          d) sería necesaria la mejora del CaminoVarzi, por medio del cual se accede al terreno desde la Ruta Nº 1;
          2º) que la Unidad de Estudios de Impacto Territorial sugiere viabilizar la solicitud que motiva estas actuaciones, informando lo siguiente:
          a) la propuesta cuenta con los siguientes antecedentes:
          Expediente Nº 2017-6437-98-000054 – Trámite en Consulta.
          El padrón de referencia (junto con otros linderos de similar destino) sean incorporados al APT 26 adyacente, modificando a su vez el uso preferente de residencial a mixto controlado.
          Paralelamente concluye que mientras no se produzca el cambio de categoría del suelo mediante los instrumentos previstos, es admisible solo la implantación de la Etapa 1 del proyecto.
          Expediente Nº 2017-6410-98-001946 – Información “I1” Rural, donde se informa sobre las alineaciones, afectaciones y parámetros urbanos vigentes.
          Expediente Nº 2017-6410-98-003883 – Información “I2” Rural.
          b) Normativa vigente para el padrón de referencia - Decreto 34870/13
          Categorización de suelo: Rural Productivo
          Uso preferente: Agrícola
          Área diferenciada: Melilla
          Régimen de suelo: general
          Parámetros de ordenación:
          Altura = 12 mts. (Art. D.283)
          Retiro frontal = 40 mts (I1)
          Retiro perimetral= 10 mts (Art. D.285)
          FOS = 5 % máx. 3.000 m2 (Art. D.288)
          FIS = 6,5 % máx. 3.900 m2 (Art. D.289)
          Altura de las edificaciones: 12 metros (Art. D.283)
          Afectaciones =N/C
          c) Datos de la actividad
          Se trata de un centro de distribución logística donde se realizarán tareas de ingreso de mercadería congelada, pesado en balanza, conservación en cámaras de frío, armado de pedidos, distribución, administración, ventas y dirección y también se realizarán tareas de reparación de freezers y exhibidores.
          El programa arquitectónico se compone de: casilla de control (acceso y balanza), nave principal (a construir), oficinas (existentes), casa (existente), playa de maniobras, calles internas, balanza (a construir) y estacionamiento (existente), laguna de amortiguación y tratamiento de efluentes (a adaptar) y parque (a mantener).
          Horarios laborales y de atención al público:
          En temporada baja (marzo-octubre) de 8:00 a 17:00 hrs.
          En temporada zafra (noviembre- febrero) de 6:00 a 19:00 hrs.
          Cantidad de trabajadores:
          73 personas fijas, en zafra se alcanzan los 88 puestos.
          Tipos y frecuencia vehicular:
          En temporada baja (entrada): 2 C11 o C1-2 diarios desde la planta más 2 semirremolques semanales (importación) (salida); 3 C11 diarios más 4 C1-2 semanales más 10 utilitarios diarios.
          En época de zafra (entrada): 6 C11 o C1-2 diarios desde la planta más 4 semirremolques semanales (del interior) (salida); 12 C11 diarios más 12 C1-2 semanales más 8 semirremolques semanales y 20 utilit./día.
          Del personal:
          15 motos, 20 automóviles, 5 bicicletas.
          Del público:
          aprox. 10 vehículos diarios.
          d) Aspectos territoriales
          El emprendimiento se encuentra en suelo categorizado como rural productivo.
          Cuenta con un aval de implantación de Montevideo Rural (Resolución Nº 701/2017) y con un Trámite en Consulta favorable de la Unidad (Exp. Nº 2017-6437-98-000054) donde se viabiliza la implantación de la Etapa 1 del proyecto, condicionada a la presentación de un Estudio de Impacto Territorial.
          El nuevo uso, así como los parámetros urbanos propuestos por el proyecto serían admisibles, dado que por recomendación de la Unidad del Plan de Ordenamiento Territorial, se ha iniciado el proceso de incorporación del suelo al ámbito del APT 26 (Exp. Nº 2018-6437-98-000011) posibilitando la transformación del suelo de Rural Productivo a Urbano Consolidado de usos mixtos.
          La justificación dada radica en:
          - la localización del sector a modo de enclave entre la Ruta Nacional Perimetral 102 y el APT 26;
          - la existencia de emprendimientos no habitacionales previos a la aprobación de las Directrices Departamentales que comprometen las potencialidades reales de explotación agraria del suelo;
          - el informe positivo de Montevideo Rural, entendiendo que no se registran actividades agrícolas propias del Suelo Rural en el área;
          - los avances del Plan Pantanoso, en cuanto a necesidad de estructuración del APT 26 y la evaluación de incorporar el uso mixto controlado al ámbito;
          - las posibilidades de traslado de las actividades de distribución de la empresa, asociado a la resolución de los conflictos de movilidad con el suelo urbano consolidado en que actualmente se implanta;
          - la necesidad de estructuración del sector para la implantación y funcionamiento del emprendimiento;
          Existe un compromiso por parte de los interesados de dar solución al problema de incompatibilidad actual que presenta la planta de producción de la empresa, ubicada en Cno. Durán.
          Superación de parámetros
          El FOS propuesto de 13,72 % excede un 8,72 % el normativo vigente para la zona;
          La altura propuesta de 13,6 metros excede en 1,6 mts la normativa vigente para el predio, pero no constituye un nivel adicional ya que se trata de un galpón de planta libre destinada al acopio;
          Ocupación de retiro frontal con 438 m2 de superficie techada destinada a: casilla de control de acceso, subestación UTE y estacionamiento existente (246,36 m2 ya autorizados en Permiso de Construcción fase C 1437-2004), representando el 3,6 % de ocupación de retiro.
          Variaciones admitidas por la normativa (arts. D.223.286 y D.223.290)
          El FIS propuesto del 25,89% excede el normativo para la zona en un 19,39%.
          Ocupación de retiro frontal con 2.109,79 m2 de pavimento destinado a circulación vehicular, balanza de camiones y estacionamiento, representando el 17,6 % (1.213,96 m2 autorizados en Permiso de Construcción fase C 1437-2004, representando el 10,12 %).
          Ocupación de retiro perimetral con 453,68 m2 de pavimento destinado a circulación vehicular, representando el 7%.
          Aspectos paisajísticos.
          El predio se encuentra implantado en el área diferenciada “Melilla” con uso preferente agrícola.
          Según el Plan Montevideo (Decreto Nº 28.242 de fecha 16 de setiembre de 1998) toda intervención física en este tipo de suelo debe aplicar criterios paisajísticos que la adecúen al entorno rural.
          El proyecto presenta un buen relacionamiento con el entorno inmediato en el cual se destaca: la articulación de alturas hacia el sur del predio donde linda con el barrio La Carbonera, mantenimiento del cuerpo edilicio existente y materialidad proyectada para la piel de la nueva nave que ayuda a fundir su volumetría con el paisaje
          A su vez, el predio cuenta con cantidad y variedad de especies vegetales existentes (pinos, palmeras, arbustos, setos, etc.), las cuales serán conservadas en su gran mayoría “contemplando la relocalización en casos que el proyecto lo requiera”.
          e) Aspectos de tránsito y movilidad
          La empresa posee una planta de producción con frente a Cno. Durán, por la cual se está tramitando un Estudio de Impacto Territorial (Exp. Nº 2016-6401-98-000007).
          Este nuevo Centro cumplirá la función de acopio y distribución de la mercadería que se produce en la primera planta, descongestionando el tránsito que actualmente se produce sobre Cno. Durán.
          Adicionalmente se instalará la administración, ventas y dirección, y se realizará reparaciones de freezers y exhibidores. Tendrá una balanza para el pesado de los camiones.
          En el emprendimiento trabajarán 73 funcionarios, los cuales actualmente desarrollan sus tareas en la planta de Camino Durán.
          Además trabajarán 15 funcionarios zafrales, de los cuales la mayoría concurrirá a trabajar en ómnibus, y algunos los harán en moto, en bicicleta o caminando.
          Se contará además con 20 sitios de estacionamiento para birrodados (15 motos y 5 bicicletas).
          La empresa cuenta con 15 camiones entre C11, C12 y utilitarios.
          Para la distribución nacional se emplean 100 camiones, los cuales son tercerizados.
          Para la distribución internacional se emplean camiones de gran porte, los cuales también son tercerizados.
          El ingreso de mercadería al centro procederá de la planta de Cno Durán y de importación.
          En temporada alta ingresarán 6 camiones simples desde la planta de Cno.Durán por día y 4 camiones de gran porte de importación por semana.
          En temporada baja ingresarán 2 camiones simples por día desde la planta de Durán y 2 camiones de gran porte por semana de importación.
          En zafra, el egreso de mercadería se realizará en vehículos utilitarios con una frecuencia de 20 por día, 12 camiones C11 por día, 12 camiones C12 por semana y 8 camiones de gran porte (para distribución al interior del país) por semana
          Fuera de zafra se emplearán 10 vehículos utilitarios por día, 3 camiones C11 por día y 4 camiones C12 por semana.
          Se contará con 6 puestos de carga-descarga.
          En época de zafra ingresarán a la planta diariamente 3 camiones de gran porte (tiempo de estadía 3 horas), 4 camiones simples (tiempo de estadía 1 hora) y 32 vehículos utilitarios (tiempo de estadía 20 minutos).
          La llegada de los camiones de gran porte se coordinarán para que no sean simultáneas. Por lo que por día hay 24 horas de carga-descarga.
          Durante la temporada alta se trabaja 13 horas por día (de 6:00 a 19:00) y se cuenta con 6 plataformas de descarga.
          El emprendimiento utilizaría aproximadamente 1/3 de la capacidad de la planta, por lo que coordinando la agenda, no habría inconvenientes pues siempre tendrían lugar para cargar-descargar.
          Se cuenta además con sitio disponible para esperas de vehículos.
          El acceso al emprendimiento se realizará por Camino Varzi, la cual es calle de servicio de la Ruta Nacional Perimetral Nº 102 Wilson Ferreira Aldunate.
          El portón de acceso se colocará a 25 metros del límite del predio para que las esperas de vehículos se realicen al interior del predio.
          Los vehículos que accedan desde la Ruta 102 (desde el oeste) ingresarán a la calle de servicio por medio de una alcantarilla que se encuentra al oeste del acceso al emprendimiento y luego ingresan al predio. Para salir del emprendimiento hacia la Ruta 102 (hacia el este o hacia el norte) emplearán otra alcantarilla ubicada al este del emprendimiento.
          Los vehículos que quieran salir hacia la ciudad (hacia el sur) deberán circular por la calle de servicio hasta César Mayo Gutiérrez (solo camiones tipo C11, C12 y de porte menor).
          Los vehículos que transiten desde la planta de Camino Durán hacia este local, circularán por César Mayo Gutiérrez y al llegar a Cno. Varzi girarán a la izquierda para ingresar a esta última (solo camiones tipo C11, C12 y de porte menor). Actualmente ese cruce no cuenta con señalamiento adecuado (demarcación en pavimento ni cartelería).
          Los camiones de gran porte ingresarán desde la Ruta Nacional Perimetral Nº 102 y saldrán hacia ella. El resto de los camiones ingresarán (y egresarán), según origen (o destino), desde la Ruta Nº 102 o desde César Mayo Gutiérrez.
          Dentro de la propuesta incluye repavimentar la calzada de servicio entre el punto de acceso desde la Ruta y el punto de salida, lo cual se comparte, ya que actualmente esta vía se encuentra en muy malas condiciones que no permiten a un vehículo circular cómodamente.
          Se propone además un paquete estructural, debido a que la calle de servicio es jurisdicción del MTOP, se deberá coordinar con autorización del ministerio, el uso, los detalles y las especificaciones constructivas.
          Dentro del proyecto plantean además realizar una intervención en César Mayo Gutiérrez y Camino Varzi, para acceder hacia la calle de servicio de la Ruta Nacional Perimetral Nº 102, donde se ubicará el acceso a la planta y ensanchar el cantero existente, modificando la pintura en pavimento y colocando además un separador acústico.
          Además se realizará la demarcación horizontal del cruce, pintando las líneas de detención y el cruce peatonal.
          Se presentó una propuesta alternativa de acceso hacia el sur del predio, como previsión futura ante la posible reestructuración del pasaje que se ubica contra ese límite, en el marco de una transformación de suelo que incluye una simulación vehicular que demuestra que la viabilidad de la implantación edilicia no se vería comprometida ante un escenario de modificación de la Ruta 102.
          f) Aspectos Ambientales
          El proyecto incorpora aspectos relacionados a la eficiencia energética y de consumo de agua, el uso de energías alternativas, la mejora de los ambientes interiores, el mantenimiento de las calidades paisajísticas del predio (parquizado), y el cuidado de los elementos existentes con valor arquitectónico. El establecimiento cuenta con una laguna de amortiguación de pluviales preexistente, la cual se prevé ampliar y reacondicionar dado el aumento de la superficie impermeable del nuevo proyecto.
          g) Aspectos socio-económicos
          Se evalúan los posibles impactos sociales y económicos derivados del proyecto de un centro logístico que forma parte de la cadena de operaciones de fábrica de helados. Ese centro se ubica en el entorno cercano a la planta donde se realiza la producción.
          La zona presenta varias actividades logísticas e industriales que conviven con usos residenciales pero en escaso contacto. A partir de la descripción de las actividades desarrolladas por la empresa, se determina el alcance territorial del proyecto en materia de servicios, generación de empleo en la zona y efecto en el valor locativo, caracterización del territorio a través de indicadores sociales básicos y sondeo descriptivo del mercado. Se determina el nivel de encadenamiento con otras empresas, la potencialidad de crear nuevos puestos de trabajo y las posibilidades de que esa inversión genere nueva inversión en el territorio o en el sector de actividad.
          La empresa estima un flujo máximo de actividad en 66.000 pallets anuales de entrada y salida de alimentos congelados.
          35 funcionarios (vinculados a tareas administrativas y de distribución) serán trasladados desde la planta al centro logístico, y los puestos restantes serán de incorporación de nuevo personal (38 fijos + 15 zafrales). Los rubros principales de encadenamiento con empresas son relativos a tareas de vigilancia, disposición final de residuos, transporte, asesoría legal laboral y contable, mantenimiento de flota, y fumigaciones, empleando al menos 31 trabajadores adicionales. El principal impacto de la implantación del centro logístico en el entorno consiste en la posibilidad de generar fuentes de empleo local. El sustento de esa afirmación radica en la relación entre los requerimientos de trabajo mayormente no calificados, y la caracterización de la población local y lugar de residencia.
          h) por todo lo anteriormente expresado, podría autorizarse la solicitud de obrados;
          3º) que la División Planificación Territorial comparte lo informado precedentemente por la Unidad de Estudios de Impacto Territorial y promueve el dictado de resolución:
          a) autorizando en carácter temporal la implantación del emprendimiento destinado a actividades de transporte, almacenamiento y logística ubicado en Ruta Nacional Perimetral W. F. Aldunate Nº 8497, padrón Nº 427510, de la empresa Crufi S.A, con una superficie utilizada total de 11.572,56 m², siendo 9.513.32 m² de área cubierta (579,12 m² autorizados y 8.934,20 m² a autorizar) y 2.059,24 m² de área a cielo abierto (506,4 m² autorizados y 1.552,84 m² a autorizar), en los términos y condiciones establecidas;
          b) admitiendo, con carácter precario y revocable:
          - un Factor de Ocupación del Suelo del 13,72 %, superando en 8.72 % el vigente por norma;
          - un Factor de Impermeabilización del Suelo del 25,89 %, superando en 19,39 % el vigente por norma;
          - una ocupación del retiro frontal de 438m² de superficie techada, representando un 3,6 %;
          4º) que el Municipio G se manifiesta de acuerdo con lo informado por la Unidad de Estudios de Impacto Territorial;
          CONSIDERANDO: que el Departamento de Planificación estima conveniente se dicte resolución en el sentido indicado;
          EL INTENDENTE DE MONTEVIDEO
          RESUELVE:

          1º. Aprobar el Estudio de Impacto Territorial de la empresa Crufi S.A autorizando con carácter temporal la implantación del emprendimiento, con destino transporte, almacenamiento y logística, ubicada en el bien inmueble empadronado con el Nº 427510, sito en la Ruta Nacional Perimetral Nº 102 Wilson Ferreira Aldunate Nº 8497, dentro de los límites del CCZ Nº 12, Municipio G, con una superficie total utilizada de 11.572,56 m², siendo 9.513.32 m² de área cubierta (579,12 m² autorizados y 8.934,20 m² a autorizar) y 2.059,24 m² de área a cielo abierto (506,4 m² autorizados y 1.552,84 m² a autorizar).-
          2º. Admitir desde el punto de vista urbanístico, con carácter precario y revocable, los siguientes apartamientos normativos:
          a) un Factor de Ocupación del Suelo del 13,72 %, superando en 8.72 % el vigente por norma;
          b) un Factor de Impermeabilización del Suelo del 25,89 %, superando en 19,39 % el vigente por norma;
          c) una ocupación del retiro frontal de 438 m² de superficie techada, representando un 3,6 %.-
          3º. Establecer que la presente autorización quedará sujeta al cumplimiento de las siguientes condiciones:
          a) que todos los ingresos y egresos con camiones de gran porte se realicen desde y hacia la Ruta Nacional Perimetral Nº 102;
          b) que el traslado de mercadería entre los locales de la empresa deberá realizarse en camiones tipo C11, C12 o de menor porte y su frecuencia no deberá interferir significativamente con el tránsito vehicular ni peatonal de César Mayo Gutiérrez, respetándose en cualquier caso las frecuencias declaradas en el estudio de impacto presentado;
          c) que se deberá contar con sitios de estacionamiento interno para todos los vehículos involucrados (autos, camiones, birrodados), tanto para funcionarios como para clientes y proveedores, en todo momento de funcionamiento. Si bien la propuesta presenta 25 sitios que cubren la demanda actual deberá reservarse espacio para cumplir con la normativa en escenarios de crecimiento futuro, dado que el suelo se transformará de rural a urbano consolidado;
          d) se deberán introducir ajustes que aseguren no se realicen giros a mano izquierda desde Camino Varzi hacia César Mayo Gutiérrez con ningún tipo de vehículo y que los giros a la derecha al ingresar en Camino Varzi se realicen de forma segura para posibles transeúntes.
          e) que futuros cambios en la operativa considerada como admisible o posibles crecimientos de la propuesta presentada, generarán contrapartidas y medidas de mitigación de tránsito;
          f) que la carga y descarga deberá realizarse dentro del predio, sin perturbar el tránsito vehicular ni peatonal y respetando las limitaciones al transporte de cargas en Montevideo. De igual manera en lo concerniente al tipo de vehículos y frecuencia de ingreso/egreso de mercadería;
          g) que se deberá respetar la normativa nacional y departamental en lo referente a residuos sólidos y efluentes líquidos;
          h) que no se depositarán ni acopiarán productos que puedan ocasionar riesgos para el medio ambiente.-
          4º. Condicionar a que previo al ingreso de la Habilitación Comercial se deberá:
          a) ejecutar la propuesta de mejora del cerramiento sur del predio;
          b) procederse a la repavimentación de la calzada de Cno Varzi, entre el punto de acceso y el de salida desde la Ruta. El paquete estructural (uso, detalles y especificaciones constructivas) deberá contar con la autorización del M.T.O.P;
          c) concretarse el proyecto de amortiguación de pluviales aprobado por el Servicio de Estudios y Proyectos de Saneamiento;
          d) contar con la aprobación del Plan de Gestión de Residuos Sólidos por parte del Departamento de Desarrollo Ambiental;
          e) formalizar la propuesta de ajuste del cruce de César Mayo Gutiérrez y Cno Varzi, presentando un proyecto ejecutivo a ser evaluado por los Servicios de Ingenieria de Tránsito y de Estudios y Proyectos Viales. La obra deberá estar finalizada.-
          5º. Disponer que se deberá mantener en buenas condiciones de higiene y limpieza el borde exterior del cerramiento sur del predio (lindero con barrio La Carbonera) incorporando al plan de mantenimiento general: la recolección quincenal de los residuos acumulados en toda la extensión del borde exterior del muro, el plan trimestral de poda de limpieza y el plan mensual de poda de mantenimiento.-
          6º. Disponer que el establecimiento no podrá intensificar su actividad, ni efectuar ampliaciones de ningún tipo que supongan la superación de los parámetros máximos autorizados, hasta tanto no inicie los trámites correspondientes a la transformación del suelo, para lo cual contará con un plazo máximo de 60 (sesenta) días (calendario) desde la resolución de aprobación del Permiso de Construcción por parte del Departamento de Desarrollo Urbano.-
          7º. Establecer que a efectos de futuras gestiones únicamente serán válidos los gráficos visados técnicamente identificados como "Estudio de Impacto", de fs. 58, 75, 76, 77 y 185 del paquete de obrados.-
          8º. Establecer que el Estudio de Impacto Territorial que motiva estas actuaciones tendrá una vigencia máxima de 2 (dos) años a partir de la fecha de su aprobación, debiendo iniciarse la Habilitación Comercial y/o Permiso de Construcción durante el período de validez; en caso contrario, el presente Estudio de Impacto Territorial solo será considerado como antecedente.-
          9º. Comuníquese a los Departamentos de Desarrollo Urbano, Movilidad y Desarrollo Ambiental; al Municipio G; a las Divisiones Vialidad y Planificación Territorial; a los Servicios Contralor de la Edificación, Estudios y Proyectos de Saneamiento, Estudios y Proyectos Viales y C.C.Z Nº 12; a la Unidad Plan de Ordenamiento Territorial y pase por su orden a la Oficina Central del Departamento de Planificación para la liquidación de las reposiciones administrativas correspondientes y a la Unidad de Estudios de Impacto Territorial a sus efectos.-
JUAN CANESSA, Intendente de Montevideo (I).-
FERNANDO NOPITSCH, Secretario General.-