Resolución N° 1843/14
Nro de Expediente:
6410-003131-13
 
PLANIFICACION
Fecha de Aprobación:
12/5/2014

Tema:
PROYECTO DE DECRETO (MAYOR APROVECHAMIENTO)

Resumen:
Autorizar varias tolerancias y remitir a la Junta Departamental de Montevideo proyecto de decreto solicitando autorización para superar la altura en acordamiento y la ocupación parcial del retiro de gálibo para la construcción de un hotel en régimen común de categoría 4 estrellas, en el predio pasante empadronado con el Nº 32679, ubicado con frente a la Rambla Mahatma Gandhi Nº 613 y a la calle Francisco Vidal Nº 614, entre las calles Vázquez Ledesma y 21 de Setiembre, dentro de los límites del C.C.Z. Nº 5, Municipio CH.-

Montevideo, 12 de Mayo de 2014.-
 
          VISTO: las presentes actuaciones relacionadas con la construcción de un hotel en régimen común de categoría 4 estrellas, en el predio pasante empadronado con el Nº 32679, ubicado con frente a la Rambla Mahatma Gandhi Nº 613 y a la calle Francisco Vidal Nº 614, entre las calles Vázquez Ledesma y 21 de Setiembre, dentro de los límites del C.C.Z. Nº 5, Municipio CH;
          RESULTANDO: 1º) que la propuesta de construcción del mencionado hotel trata de:
          a) la solicitud para exceder la altura de acordamiento y la ocupación parcial de retiro de gálibo como modificación cualificada,
          b) la solicitud de tolerancia para un local gastronómico ubicado en retiro frontal sobre la calle Francisco Vidal;
          c) la solicitud de tolerancia para superar el área permitida de cuerpos cerrados salientes sobre la rambla;
          2º) que con fecha 13 de noviembre de 2013 a fs. 65, el Servicio de Regulación Territorial informa que:
          a) se presenta la propuesta para la construcción de un hotel en régimen de propiedad común que se implanta en un predio pasante con diferentes alturas por ambas calles;
          b) por la calle Francisco Vidal la altura máxima permitida es de 27 metros con gálibo y por la Rambla M. Gandhi es de 31 metros con gálibo, existiendo entre ambas una diferencia de 2,30 metros a nivel de vereda;
          c) el edificio del padrón lindero Nº 32680 alcanza una altura de 32,10 metros y 35 metros en gálibo, y el edificio del padrón lindero Nº 32678 alcanza una altura de 29,76 metros, encontrándose ambos sobre terrenos pasantes, conservando una misma altura en toda su profundidad;
          d) el edificio en estudio propone realizar acordamiento en altura, tomando como referencia para realizar el acordamiento, la altura del edificio lindero de 32,10 metros, solicitando mantenerla en todo el edificio;
          e) según el Art. D.169 del Volumen IV del Digesto el edificio propuesto podría extenderse con la altura de 32,10 metros como máximo hasta 3 metros de la medianera con el lindero más bajo, donde debería descender hasta la altura de éste o la máxima vigente, o la del lindero en caso que éste la supere, para predios con frente mayor o igual a 8,6 metros y menor a 12 metros;
          f) esta situación generaría por la rambla un escalón de 1,10 metros que no representaría un aporte positivo a su perfil urbano, y por la calle Francisco Vidal quedarían más expuestas las construcciones accesorias de la azotea vecina, lo que justificaría la propuesta de mantener 32,10 metros de altura en la faja de los 3 metros sobre la medianera con el padrón Nº 32678;
          g) para el predio rige gálibo por ambos frentes, que al ser diferentes las alturas reglamentarias por las calles donde se encuentra el predio, es de aplicación lo establecido en el Art. D.161 del Volumen IV del Digesto;
          h) de acuerdo a lo establecido en el Art. D.162 del Volumen IV del Digesto, se establece para el gálibo una altura máxima exterior de 3,5 metros sobre la altura máxima u obligatoria, por lo que el gálibo podría alcanzar en este caso 34,5 metros que podrán extenderse hasta 2/3 de la profundidad del predio definido por una paralela a la alineación oficial de la calle Francisco Vidal;
          i) por otra parte la fachada de gálibo deberá retirarse como mínimo 3 metros del plano frontal de edificación en ambos frentes y en la zona de retiro de gálibo no se admitirá ningún tipo de construcción a excepción de obras de coronamiento previstas en el Art. D.163, num 4º del Volumen IV del Digesto;
          j) de las condiciones mencionadas (Art. D.161 lit. B y Art. D.162), el retiro de gálibo resulta el más restrictivo. En la propuesta se ocupa el retiro de gálibo con parte de las construcciones de caja de escaleras, penthouse y terraza, que, desde el punto de vista urbano, no generarían interferencia con el entorno;
          k) la faja de los 3 metros sobre el padrón Nº 32678 que supera la altura vigente y no cumple con el acordamiento, y las construcciones en retiro de gálibo (caja de escaleras, penthouse y terraza) no configuran tolerancia y podrían encuadrarse dentro de las construcciones que generan mayor edificabilidad;
          l) se solicita autorización para hacer uso del retiro frontal por la calle Francisco Vidal como zona de atención al público de un local gastronómico vinculado al hotel;
          m) el edificio se encuentra en la centralidad de Pocitos por lo que estaría comprendido en lo establecido en el Art. D.132, numeral 3, del Volumen IV del Digesto, que permite el cerramiento y uso del retiro frontal, estableciendo como condición que los cerramientos deberán distar en todos los casos 2 metros de la divisoria lateral del predio en la que no existan construcciones que ocupen el área de retiro frontal;
          n) el predio lindero Nº 32680 respeta el retiro frontal vigente, mientras que el lindero Nº 32678 lo ocupa parcialmente;
          ñ) el local a estudio propone separarse del lindero padrón Nº 32680, 2,24 metros sobre la línea de edificación y 4,95 metros sobre el límite del predio, y avanzar con las construcciones hasta la alineación oficial recostándose en la totalidad de la divisoria lateral con el padrón Nº 32678, en lugar de respetar la separación de 2 metros prevista, por lo que dicha situación generaría una ocupación de 4,1 m2 de retiro frontal;
          o) el local propuesto supera el nivel del piso del área a ocupar en 40 cm. de acuerdo a lo establecido en el Art. D.132 del Volumen IV del Digesto, ya que mantiene la misma altura de toda la planta, generando tolerancia por la diferencia;
          p) por la Rambla Mahatma Gandhi se solicita tolerancia por el incremento del área de salientes en fachada;
          q) el Art. D.3261 del Volumen XV del Digesto establece como área máxima de salientes un 40 % de la superficie de fachada y el edificio alcanza un 41,2 %, lo que representa un incremento del 3 %;
          r) teniendo en cuenta que el acordamiento que se plantea generaría un aporte positivo para el perfil urbano de la cuadra por ambas vías, las construcciones que podrían configurar mayor edificabilidad no generarían interferencia con el entorno inmediato desde el punto de vista urbano, el local gastronómico se ubica en la centralidad de Pocitos, zona de gran actividad comercial, por lo que se encontraría en consonancia con el carácter de ésta;
          s) el incremento de salientes en fachada por la Rambla es mínimo y cumple con el número de estacionamientos requeridos por el Art. D.353 del Volumen IV del Digesto para un hotel en régimen común, podría autorizarse la presente solicitud;
          3º) que con fecha 4 de diciembre de 2013 a fs. 68, la Mesa Técnica creada por Resolución Nº 108/07/6000 del 17 de setiembre de 2007, informa que:
          a) dadas las características tipológicas del edificio, que eventualmente podrían permitir un cambio de régimen y de destino, el propietario debería asegurar, mediante declaración jurada, que no se modificará el destino de hotel ni el régimen de común a propiedad horizontal;
          b) los locales de sala de aparatos, sala de reuniones y sala de masajes en planta baja por la Rambla, pero subsuelo debajo de retiro frontal por la calle Francisco Vidal, deberán cumplir con lo dispuesto en el Art. D.136 del Volumen IV del Digesto;
          c) la ocupación del retiro frontal por la calle Francisco Vidal con el local gastronómico, podría autorizarse con carácter precario y revocable mientras se mantengan el régimen de propiedad y el destino;
          d) la superación de la altura de acordamiento y la ocupación parcial del retiro de gálibo, podrían autorizarse;
          4º) que con fecha 8 de enero de 2014 a fs. 75, el Servicio de Catastro y Avalúos informa que:
          a) se realiza la tasación para el cálculo de mayor aprovechamiento en función de las modificaciones previstas que exceden las áreas toleradas en la normativa;
          b) las áreas edificadas de mayor aprovechamiento se expresan en planilla a fs. 59;
          c) considerando lo anteriormente expresado y la categoría descrita, se estima un incremento del valor total edificado de $ 2:671.913 (pesos uruguayos dos millones seiscientos setenta y un mil novecientos trece);
          5º) que a fs. 71 y 72 se agrega Certificado Notarial de fecha 19 de diciembre de 2013 de declaración bajo juramento que no se modificará el destino ni se pasará al régimen de Propiedad Horizontal;
          6º) que con fecha 21 de abril de 2014 a fs. 84 se realizó la inspección técnica constatándose que:
          a) no han comenzado los trabajos de construcción del edificio;
          b) en el predio se encuentra en pie la antigua vivienda que está aún tapiada, no detectándose trabajos de demolición;
          CONSIDERANDO: 1º) que se procedió de acuerdo a lo dispuesto en el Art. R. 69 del Volumen II del Digesto, estando el propietario del citado padrón en conocimiento de que le corresponde el pago del precio compensatorio, por concepto de mayor aprovechamiento, manifestando su conformidad;
          2º) que según acta de fecha 2 de abril de 2014 luciente a fs. 83, la Comisión Permanente del Plan Montevideo acuerda en promover la autorización de la solicitud de que se trata, como modificación cualificada con pago del Precio Compensatorio por concepto de Mayor Aprovechamiento según los artículos D.8 y D.40 del Volumen IV del Digesto, atendiendo a los argumentos expuestos en el informe del Servicio de Regulación Territorial;
          3º) que se estima procedente solicitar anuencia a la Junta Departamental de Montevideo;
          LA INTENDENTA DE MONTEVIDEO
          RESUELVE:

          1. Autorizar con carácter precario y revocable, la ocupación de 4,1 m2 de retiro frontal por la calle Francisco Vidal y el uso de dicho retiro para atención al público del local gastronómico en la construcción de un hotel en régimen común de categoría 4 estrellas, en el predio pasante empadronado con el Nº 32679, ubicado con frente a la Rambla Mahatma Gandhi Nº 613 y a la calle Francisco Vidal Nº 614, entre las calles Vázquez Ledesma y 21 de Setiembre, dentro de los límites del C.C.Z. Nº 5, Municipio CH, de acuerdo a gráficos visados técnicamente relativos a la presente propuesta urbanística adjuntos al expediente Nº 6410-003131-13.-
          2. Condicionar la autorización establecida en el numeral anterior a que no se modifiquen los destinos de hotel y local gastronómico.-
          3. Autorizar el desnivel del pavimento interior de 40 cm. con respecto a la acera para el local gastronómico mencionado en el numeral 1.-
          4. Autorizar el incremento del 3 % de cuerpos cerrados salientes en fachada sobre la Rambla Mahatma Gandhi, hasta alcanzar un 41,2 %, para el predio mencionado en el numeral 1.-
          5. Establecer que los locales de sala de aparatos, sala de reuniones y sala de masajes en planta baja por la Rambla Mahatma Gandhi, pero en subsuelo debajo del retiro frontal por la calle Francisco Vidal, deberán cumplir con lo establecido en el Art. D.136 del Volumen IV del Digesto.-
          6. Establecer que de acuerdo a la declaración bajo juramento realizada por el propietario del inmueble, en certificado notarial luciente a fs. 71 de estas actuaciones, mientras se mantenga vigente la presente no se podrá modificar el destino de hotel ni se pasará del Régimen Común al de Propiedad Horizontal en el edificio a constuírse.-
          7. Remitir a consideración de la Junta Departamental de Montevideo el siguiente:
          PROYECTO DE DECRETO
          ARTICULO 1º. Facúltase a la Intendencia de Montevideo, de acuerdo a lo dispuesto por los Arts. D.8 y D.40 del Volumen IV del Digesto, a autorizar desde el punto de vista urbanístico exceder la altura de acordamiento hasta los 32,10 metros en todo el edificio y la ocupación parcial del retiro de gálibo (caja de escaleras, penthouse y terraza), en la construcción de un edificio con destino hotel en régimen común de categoría 4 estrellas, en el predio pasante empadronado con el Nº 32679, ubicado con frente a la Rambla Mahatma Gandhi Nº 613 y a la calle Francisco Vidal Nº 614, entre las calles Vázquez Ledesma y 21 de Setiembre, dentro de los límites del C.C.Z. Nº 5, Municipio CH, de acuerdo a gráficos visados técnicamente relativos a la presente propuesta urbanística adjuntos al expediente Nº 6410-003131-13.-
          ARTICULO 2º. Establécese que a la presente gestión le corresponde la aplicación de mayor aprovechamiento por la suma de $ 2:671.913 (pesos uruguayos dos millones seiscientos setenta y un mil novecientos trece), debiendo los solicitantes realizar el pago correspondiente al 10 % de la suma indicada, por concepto de precio compensatorio, de acuerdo a lo establecido en la Resolución Nº 1066/07 de fecha 26 de marzo de 2007.-
          ARTICULO 3º. Establécese que los solicitantes deberán realizar los trámites tendientes a la obtención del Permiso de Construcción, ante el Servicio de Contralor de la Edificación, en un plazo máximo de 150 (ciento cincuenta) días calendario a partir de la fecha de notificación al propietario y técnico actuante - mediante cedulón o correo electrónico - de la culminación del presente trámite.-
          ARTICULO 4º. Comuníquese.-
          8. Pase a la Secretaría General para su remisión a la Junta Departamental de Montevideo.-
PROF. MARIA SARA RIBERO, Intendenta de Montevideo (I).-
RICARDO PRATO, Secretario General.-