VISTO: las presentes actuaciones relacionadas con la solicitud para exceder la altura y niveles reglamentarios para la construcción de un edificio con destino vivienda colectiva, en el bien inmueble empadronado con el Nº 81891, ubicado en la esquina de Av. Millán Nº 2986 y Bvar. Gral. Artigas Nº 3931, dentro de los límites del Servicio Centro Comunal Zonal Nº 3, Municipio C;
RESULTANDO: 1º) que la Comisión Especial Permanente del Prado informa que:
a) se trata de una construcción con destino vivienda colectiva, en un predio abandonado con una construcción inconclusa desde larga data;
b) la intervención se enmarca en el Programa de Recuperación Urbana y Social de la Agencia Nacional de Viviendas;
c) el padrón no cuenta con valoración en el inventario patrimonial. Se ubica en tramo protegido de la zona y cuenta con un área de 689 m2 y una geometría particular;
d) el edificio que se encontraba en construcción y no fue concluido, se ejecutaba en base a un permiso de construcción aprobado (ya vencido y autorizado en otro contexto normativo), donde se habían autorizado planta baja, más 10 niveles y subsuelo, con una ocupación casi del 100 % (ocupación casi total, excepto el área de retiro frontal);
e) el predio se ubica en una esquina donde se interceptan dos estructuradores de la ciudad. Esta esquina se acentúa por medio de un edificio en altura (similar al presentado en esta propuesta) en la esquina frentista (noroeste). En el resto de las esquinas se ubican un edificio de 5 niveles más planta baja y una estación de servicio;
f) se solicita la demolición de la estructura de hormigón existente y su sustitución por un nuevo edificio de 60 unidades (6 por piso);
g) la propuesta plantea en el centro del padrón ubicar el núcleo de circulación vertical y en planta baja el hall principal del edificio (al que se le accede desde la Avda. Millán);
h) en la planta tipo se disponen las unidades de vivienda hacia ambos frentes, conservando las circulaciones hacia un patio ubicado en el centro del predio. En el coronamiento se ubica un volumen retirado del frente, a modo de gálibo, destinado a salón de usos múltiples, además de tanques de agua, cajas de escalera, etc. Cumple con las condiciones de construcciones sobre alturas máximas según el Art. D.223.163 del Volumen IV del Digesto;
i) estas condicionantes surgen a partir de una iniciativa del equipo redactor del Plan Especial, en busca de generar acentos de mayor altura en las esquinas más representativas del Bvar. Gral. Artigas. Con esta propuesta se cumpliría con esta premisa, reforzando la acentuación de esta esquina por medio de dos volúmenes con una altura aproximada de 30 metros, por lo que no existen objeciones que realizar;
2º) que la Unidad Protección del Patrimonio informa que:
a) la propuesta plantea la construcción de unas 60 viviendas en un predio de 689 m2 con frente por Avda. Millán y Bvar. Gral. Artigas. En el predio existen estructuras de hormigón armado producto de una obra sin culminar (un permiso de construcción aprobado en otro contexto normativo, caducado) que se propone demoler para ser sustituidas por el nuevo edificio;
b) la Oficina del Área Patrimonial Prado ha expresado opinión favorable sobre los aspectos urbanísticos patrimoniales del emprendimiento, considerando su ubicación, la condición de baldío de larga data, las características del tramo en que se inserta y sobre los apartamientos normativos que supone la propuesta, que se analizan a continuación:
- el retiro frontal de 4 metros con acordamiento por Bvar. Gral. Artigas, cumple con la normativa, no se exige retiro por Avda. Millán;
- el retiro lateral de 5 metros con frente a Bvar. Gral. Artigas, cumple con la normativa, no se exige por Avda. Millán;
- FOS máximo 50 % según Art. D.223.272.51 del Volumen IV del Digesto, se propone un 51 % de ocupación, superando en un 1% lo permitido, sin observaciones desde la Oficina del Área Patrimonial Prado, puede ser avalada por la Dirección de la Unidad según lo dispuesto en la Resolución Nº 4/21/6000 de fecha 11 de enero de 2021;
- FOS Verde necesario según Art. D.223.272.52 del Volumen IV del Digesto (40 %), se propone 23 %, por lo que existe un déficit del 17 %. El padrón se ubica en el límite del área de competencia de la C.E.P.P., existiendo esta exigencia para los padrones en régimen patrimonial, no así para los padrones que continúan el tramo sobre Av. Millán fuera de la zona donde se promueve una conformación urbana diferente (estos padrones admiten mayores ocupaciones de suelo y no cuentan con afectación de retiro frontal). Las condiciones del proyecto no favorecen la incorporación de mayor área verde, valorándose la situación sobre el Bvar. Gral. Artigas, donde se respeta el retiro frontal enjardinado y se insertan nuevas especies vegetales. Esta situación va en consonancia con los objetivos de aporte urbano del verde privado por lo que se promueve la aprobación de esta excepción normativa;
- respecto a los sitios de estacionamiento, la capacidad mínima según normativa es de 30 sitios para 60 unidades, por lo que la propuesta cumple con la normativa vigente;
- la altura máxima permitida por Bvar. Gral. Artigas es de 16,50 metros y por Avda. Millán de 21 metros, propuesta que desde el punto de vista de las alturas vigentes según normativa, seria de aplicación el Art. D.223.161 del Volumen IV del Digesto, inciso a), numeral 1. Este articulo mantiene la altura permitida mayor hasta 20 metros del lado con altura permitida menor, regulando luego un escalonamiento hasta la altura reglamentaria. La propuesta no cumple este aspecto, manteniendo la misma altura en toda la longitud sobre Bvar. Gral. Artigas;
c) el proyecto propone una altura de 30,05 metros en toda la longitud, con tres niveles sobre la altura máxima ya mencionada, lo cual configuraría una Modificación Cualificada del Plan Montevideo, ocasionando un incremento del aprovechamiento según lo dispuesto en la Resolución N° 5399/03 de fecha 22 de diciembre de 2003;
3º) que el Servicio de Catastro y Avalúo realiza la tasación para el cálculo de Mayor Aprovechamiento en consideración de la categoría, ubicación del proyecto y destino descritos, se estima un incremento del valor de $ 121.200.000 (pesos uruguayos ciento veintiún millones doscientos mil);
4º) que la División Planificación Territorial comparte lo informado;
5º) que la Comisión Permanente del Plan Montevideo evaluó la propuesta de obrados, en su sesión del día 29 de enero de 2021, concluyendo lo siguiente:
a) la propuesta trata de la construcción de un edificio destinado a vivienda colectiva, ubicado en un predio esquina en Bvar. Gral. Artigas y Av. Millán, en el que existe desde hace décadas una estructura inconclusa, donde se solicita superar la altura vigente para el predio, alcanzando los 30,05 metros de altura;
b) si bien el Plan del Prado indica que se podrá autorizar una altura especial para este predio, por su ubicación particular, con el asesoramiento de la Comisión Especial Permanente del Prado, este apartamiento con respecto de la altura vigente implica una Modificación Cualificada del Plan de Ordenamiento Territorial, según el Art. D. 223.8, lit. B. del Volumen IV del Digesto, estableciéndose un monto por Mayor Aprovechamiento que fue aceptado por el propietario del predio;
c) la Comisión comparte los fundamentos expuestos por la Unidad Protección del Patrimonio, los cuales fueron avalados por la División Planificación Territorial, por lo que se promueve la autorización de los apartamientos descritos en carácter de Modificación Cualificada del Plan de Ordenamiento Territorial, correspondiendo el pago por Precio Compensatorio del 10 % del Mayor Aprovechamiento, de acuerdo a lo establecido en la Resolución Nº 1.066/07 de fecha 26 de marzo de 2007, ya que el expediente en estudio ingresó previamente a la aprobación del Decreto 37.567 y su promulgación;
6º) que se procedió de acuerdo a lo dispuesto en el Art. R.69 del Volumen II del Digesto, estando el representante del propietario del padrón Nº 81891 en conocimiento de que le corresponde el pago del Precio Compensatorio por concepto de Mayor Aprovechamiento, manifestando su conformidad con la tasación realizada por el Servicio de Catastro y Avalúo;
CONSIDERANDO: 1º) lo establecido en los Arts. D.223.8, lit. B), D.223.161, D.223.163, D.223.272.51, D.223.272.52 del Volumen IV del Digesto Departamental;
2º) que el Departamento de Planificación comparte lo informado y promueve el dictado de resolución solicitando anuencia a la Junta Departamental;
LA INTENDENTA DE MONTEVIDEO
RESUELVE:
1º. Remitir a consideración de la Junta Departamental de Montevideo el siguiente:
PROYECTO DE DECRETO
ARTICULO 1º. Facúltase a la Intendencia de Montevideo, de acuerdo a lo establecido en los Arts. D.223.8, lit. B) y D.223.40 del Volumen IV del Digesto, a autorizar desde el punto de vista urbano patrimonial, como Modificación Cualificada del Plan de Ordenamiento Territorial, exceder la altura máxima reglamentaria por Bvar. Gral. Artigas de 16,50 metros y por Avda. Millán de 21 metros, alcanzando una altura de 30,05 metros con tres niveles en todo su perímetro, en un edificio con destino vivienda, en el bien inmueble empadronado con el Nº 81891, ubicado en la esquina de Av. Millán Nº 2986 y Bvar. Gral. Artigas Nº 3931, dentro de los límites del Servicio Centro Comunal Zonal Nº 3, Municipio C.-
ARTICULO 2º. Establécese que a la presente gestión le corresponde la aplicación de Mayor Aprovechamiento por la suma de $ 121.200.000 (pesos uruguayos ciento veintiún millones doscientos mil) debiendo los solicitantes realizar el pago correspondiente del 10 % de la suma indicada, equivalente a $ 12.120.000 (pesos uruguayos doce millones ciento veinte mil), por concepto de Precio Compensatorio, de acuerdo a lo establecido en la Resolución Nº 1066/07 de fecha 26 de marzo de 2007.-
ARTICULO 3º. Establécese que a efectos de futuras gestiones únicamente serán válidos los planos visados técnicamente identificados como “Fase A”, Láminas A0, A1, A2 y A3, incorporados a fs. 19 a 22 del paquete de obrados.-
ARTICULO 4º. Establécese que los solicitantes deberán realizar los trámites tendientes a la obtención del Permiso de Construcción ante el Servicio Contralor de la Edificación.-
ARTICULO 5º. Establécese que la gestión que motiva estas actuaciones tendrá una vigencia máxima de 2 (dos) años calendario a partir de la fecha de notificación al propietario y/o técnico actuante de la culminación del presente trámite.-
ARTICULO 6º. Comuníquese.-
2º. Pase al Departamento de Secretaría General para su remisión a la Junta Departamental de Montevideo.- |