VISTO: las presentes actuaciones relacionadas con la solicitud de apartamientos normativos para la construcción de un edificio de vivienda colectiva, padrón N° 429513, con frente al Br. Gral. Artigas Nº 136 entre las calles Parva Domus y Tabaré, ubicado dentro de los límites del Servicio Centro Comunal Zonal Nº 5, Municipio CH;
RESULTANDO: 1º) que la Unidad Protección del Patrimonio informa que:
a) la ubicación y dimensión de la torre no cumplen con los parámetros urbanísticos que aplican al predio y que según el artículo D.223.40.3 le correspondería un eventual mayor aprovechamiento ya que la profundidad del bloque genera una longitud de 31 metros cuando según el artículo D.223.165 dicha profundidad máxima es de 30 metros, por lo tanto, la altura vigente en el sector del predio donde se implanta la torre sería la altura del edificio lindero por la calle Parva Domus. Dicha altura del lindero está declarada en 23,57 metros;
b) se propone como nivel de la torre (antes del coronamiento) 33,60 metros de altura, además 4 niveles habitables de la torre se encuentran por sobre la altura máxima permitida según la normativa vigente;
c) según el artículo D.223.163 las construcciones de uso común permitidas por sobre la altura máxima deben contar con superficie máxima equivalente al 30% del área correspondiente al nivel de la azotea en la cual se implantan. La propuesta plantea un salón barbacoa de 29,90 m2, que representa un 9,16% de exceso;
d) en los antecedentes se encuentra una Fase B aprobada en el expediente Nº 2021-4113-98-000445 con fecha 12 de julio de 2021, en el cual se proponía una torre en la esquina de Br. Gral. Artigas y Parva Domus;
e) los espacios enjardinados, tanto por su diseño y la relevancia de las especies vegetales allí insertas, son de un valor urbano necesario de preservar, por lo que se indicó necesario colocar la torre en un sector que permitiera salvar gran parte del espacio enjardinado;
f) por dicho motivo es que se entiende pertinente aplicar el artículo D.223.40.7 del Digesto ya que cuando las modificaciones causantes de un eventual mayor aprovechamiento se generen a instancia de la Administración con el objetivo de proteger otros bienes de interés general o patrimonial, no corresponderá el pago de la cuota parte del precio compensatorio derivado de la mencionada protección. Esto no aplica para el sector correspondiente a la mayor edificabilidad, por el que corresponde retorno de valorización;
g) los apartamientos normativos se enmarcan en el artículo D.223.8, literal B) como Modificación Cualificada y en el artículo D.223.40.4, literal B), para los casos que generan un cambio sustancial del Plan de Ordenamiento Territorial, cuando existen situaciones de superación de la altura, cuando la mayor altura genera edificabilidad superior a 25 m2 adicionales, en cualquier categoría de suelo;
h) no corresponde pago del precio compensatorio ya que es una propuesta que tiene apartamientos normativos sin tener mayor edificabilidad, producto de la protección patrimonial y se considera viable desde el punto de vista patrimonial;
2º) que el Servicio de Regulación Territorial de Implantaciones informa que:
a) el padrón se encuentra en el ámbito comprendido por las medidas cautelares dispuestas por Resolución Nº 4870/21 de fecha 13 de diciembre de 2021, en el marco de la elaboración del Plan de Pocitos;
b) cuenta con antecedente autorizado en el expediente Nº 2021-4113-98-000445 (Fase B) de fecha 12 de julio de 2021. En dicho expediente se proponía una torre sobre la esquina de Br. Gral. Artigas y Parva Domus, ajustada a la normativa vigente para el predio;
c) desde la Unidad Protección del Patrimonio se entendió que los espacios enjardinados, tanto por su diseño y la relevancia de las especies vegetales allí insertas, eran de un valor urbano y que correspondía su preservación. Luego de varias gestiones entre el gobierno departamental y los propietarios junto a su técnico, se logró un acuerdo entre las partes para desplazar la torre a un sector del predio que permitiera salvar gran parte del espacio enjardinado;
d) la nueva torre se ubica hacia el otro extremo del predio por la calle Parva Domus, siguiendo la consolidación de mayores alturas que se da hacia la esquina con la calle Zorrilla de San Martín y replica con su posición la profundidad de los edificios de ese entorno;
e) sin embargo, la ubicación y dimensión de la torre no cumplen con los parámetros urbanísticos que aplican al predio y según el artículo D.223.40.3, se generaría una Modificación Cualificada en el marco de lo dispuesto en los artículos D.223.8, literal B) y 223.40 y siguientes, dado que:
- la profundidad del bloque genera una longitud de 31 metros cuando según el artículo D.223.165 indica que dicha profundidad máxima es de 30 metros,
- la altura vigente en el sector del predio donde se propone implantar la nueva torre es la altura del edificio lindero por la calle Parva Domus, que le da acordamiento en altura. Dicha altura del lindero está declarada de 23,57 metros. La torre alcanza una altura de 33,60 metros, sin considerar el coronamiento, por lo que 4 niveles habitables se encuentran por sobre la altura permitida,
- según el artículo D.223.163 las construcciones de uso común permitidas por sobre la altura máxima deben contar con superficie máxima equivalente al 30% del área correspondiente al nivel de la azotea en la cual se implantan. La propuesta plantea un exceso de salón barbacoa de 29,90 m2, correspondiente a un 9,16% de exceso;
f) la propuesta no supera la edificabilidad del predio, por lo que no se genera retorno de valorización. Sin embargo, excede los parámetros urbanos de altura y profundidad, motivo generador de mayor aprovechamiento. Con el objetivo de proteger elementos significativos del predio como ser la casona y su jardín, se entiende que es pertinente la aplicación del artículo D.223.40.7 del Digesto: “cuando las modificaciones causantes de un eventual mayor aprovechamiento se generen a instancia de la Administración con el objetivo de proteger otros bienes de interés general o patrimonial, no corresponderá el pago de la cuota parte del precio compensatorio derivado de la mencionada protección”;
g) que la Unidad de Protección del Patrimonio y el Equipo de Gestión Patrimonial entienden que la propuesta sería viable desde el punto de vista urbano patrimonial;
h) sugiere promover la autorización de la presente propuesta como Modificación Cualificada del Plan, sin cobro de precio compensatorio al amparo de la aplicación del artículo D.223.40.7, para el padrón Nº 429513;
3º) que la Gerencia de Permisos de Construcción informa que:
a) se presenta la reformulación del proyecto autorizado en el expediente N° 2021-4113-98-000445 de Fase B de fecha 12 de julio de 2021 para el padrón N° 429513 ubicado en la esquina de Br. Gral. Artigas y Parva Domus. Dicho padrón se encuentra comprendido dentro de la puesta de manifiesto del documento del Avance del Plan Especial de Ordenación, Protección y Mejora de Pocitos, autorizada por Resolución N° 4455/21. En el plano MO 02 de la Memoria de Ordenación, el padrón de referencia se indica en Régimen de Gestión de Suelo Patrimonial, en el plano MO 08 se le asigna el Grado de Protección Patrimonial 3 y en el inciso b) del Capitulo II.2.1.2 de la Memoria de Ordenación se plantea la declaración como Bien de Interés Departamental;
b) el proyecto, objeto de la presente gestión, modifica la ubicación de la edificación en altura autorizada localizada en la esquina del predio, trasladándola al extremo del padrón en el frente por la calle Parva Domus, generando así la continuidad en la consolidación de mayores alturas hacia la esquina con la calle Zorrilla de San Martín, distanciándose de la edificación existente donde se ubica la sede de Parva Domus y manteniendo gran parte de las áreas enjardinadas;
c) comparte lo informado por el Servicio de Regulación Territorial de las Implantaciones y teniendo en cuenta que la propuesta cuenta con el aval de la Unidad de Protección del Patrimonio, se considera positiva la modificación del proyecto en tanto se produce la revalorización de la edificación existente y la preservación de los espacios enjardinados, los que por su diseño y relevancia de las especies vegetales poseen alta valoración desde el punto de vista urbano patrimonial;
d) la edificación propuesta involucra apartamientos normativos como su ubicación, la superación de la altura, el exceso de profundidad y la superación de la superficie admitida para las obras de coronamiento, lo que implica una Modificación Cualificada del Plan de Ordenamiento Territorial según lo establecido en los artículos D.223.8 literal B), D.223.40 y siguientes del Digesto;
e) considerando que la propuesta supera parámetros urbanos no excediendo la edificabilidad del predio, se produce una situación de mayor aprovechamiento según lo establecido en el artículo D.223.40.3 literal B) del Digesto. Teniendo en cuenta que el exceso de altura y de profundidad son los aspectos relevantes de la generación de este mayor aprovechamiento, los que se plantean con el objetivo de proteger elementos significativos del predio como la casona y su jardín, se entiende que es pertinente la aplicación del artículo D.223.40.7 del Digesto donde se indica que cuando las modificaciones causantes de un eventual mayor aprovechamiento se generen a instancia de la Administración con el objetivo de proteger otros bienes de interés general o patrimonial, no corresponderá el pago de la cuota parte del precio compensatorio derivado de la mencionada protección, por lo tanto se sugiere exonerar el cobro del citado precio;
4º) que la Comisión Permanente del Plan Montevideo, en su sesión del 13 de marzo de 2023, informa que:
a) el padrón de referencia se encuentra en el ámbito comprendido por las medidas cautelares dispuestas por Resolución Nº 4870/21 de fecha 13 de diciembre de 2021, en el marco de la elaboración del Plan de Pocitos;
b) tiene antecedente autorizado por expediente Nº 2021-4113-98-000445, Fase B aprobada el 12 de julio de 2021, donde se propuso una torre ajustada a la normativa pero emplazada sobre el jardín existente valorado desde el punto de vista urbano – patrimonial por sus especies arbóreas y diseño;
c) a efectos de preservar este jardín y la casona existente, el edificio se reubica en un sector del predio donde no se afecta el jardín, por el otro extremo de este hacia Parva Domus;
d) como consecuencia de esta nueva ubicación, presenta los siguientes apartamientos normativos:
- exceso de 1 metro en la profundidad de la edificación;
- exceso del 9,16% equivalente a 29,90 m2 en la superficie reglamentaria de las construcciones de uso común permitidas por sobre la altura máxima (30% del área correspondiente al nivel de la azotea);
- se excede la altura permitida de 23,57 metros (determinada por el acordamiento con el lindero por Parva Domus) y la cantidad de niveles asociados alcanzando los 33,60 metros de altura más coronamiento y la cantidad de niveles se supera en 4;
e) la Unidad de Protección del Patrimonio sugiere promover la autorización de la propuesta como Modificación Cualificada del Plan, sin cobro de precio compensatorio, al amparo de la aplicación del artículo D.223.40.7, dado que no se supera la edificabilidad del predio y que los excesos respecto a los parámetros reglamentarios se generan con el objetivo de proteger elementos significativos del predio como ser la casona y su jardín;
f) comparte los fundamentos expuestos por la Unidad de Protección del Patrimonio, los cuales fueron avalados por la Gerencia de Permisos de Construcción y el Departamento de Desarrollo Urbano, por lo cual promueve la propuesta desde el punto de vista urbano - patrimonial como Modificación Cualificada del Plan de Ordenamiento Territorial, según lo establecido en el artículo D.223.8, literal B) del Volumen IV del Digesto sin cobro de precio compensatorio, al amparo de la aplicación del artículo D.223.40.7 del Volumen IV del Digesto;
CONSIDERANDO: 1º) lo establecido en los artículos D.223.40.3, D.223.165, D.223.163, D.223.40.7, D.223.8, literal B) del Volumen IV del Digesto;
2º) que el Departamento de Planificación considera pertinente el dictado de resolución en el sentido indicado;
LA INTENDENTA DE MONTEVIDEO
RESUELVE:
1º. Remitir a consideración de la Junta Departamental el siguiente:
PROYECTO DE DECRETO
ARTÍCULO 1º. Facúltase a la Intendencia de Montevideo, de acuerdo a lo dispuesto por el Art. D.223.8, lit. B del Volumen IV del Digesto, a autorizar desde el punto de vista urbano patrimonial como modificación cualificada del Plan de Ordenamiento Territorial, los siguientes apartamientos normativos:
a) exceder en 1 metro la profundidad de la edificación;
b) exceder en 9,16%, equivalente a 29,90 m2, la superficie reglamentaria de las construcciones de uso común permitidas por sobre la altura máxima (30% del área correspondiente al nivel de la azotea);
c) exceder la altura permitida de 23,57 metros (determinada por el acordamiento con el lindero por Parva Domus) y la cantidad de niveles asociados hasta alcanzar 33,60 metros de altura más coronamiento y superar la cantidad de niveles en 4;
Todos ellos para las construcciones con destino vivienda colectiva, en el padrón Nº 429513, con frente a Br. Gral. Artigas Nº 136 entre las calles Parva Domus y Tabaré, ubicado dentro de los límites del Servicio Centro Comunal Zonal Nº 5, Municipio CH.-
ARTÍCULO 2º. Establécese que a la presente gestión le alcanza lo establecido en el Art. D.223.40.7 del Volumen IV del Digesto, por lo que no le corresponde el pago del precio compensatorio por mayor aprovechamiento.-
ARTÍCULO 3º. Comuníquese.-
2º. Pase al Departamento de Secretaría General para su remisión a la Junta Departamental de Montevideo.- |